Beskrivelse
Hvitmalt, nyere "skipperhus" sentralt beliggende ved Nedgården på idylliske Søndre Sandøy.
Fergeforbindelse fra Skjærhalden/gratis bilferge/passasjerferge med tette avganger. Biloppstillingsplass
på egen tomt. Boligen har alt på et hovedplan + stue og 2 soverom i 2. etasje, og framstår godt
vedlikeholdt . Eiendommen ligger på en liten fjellkolle omkranset av en velstelt gressplen. Fra
eiendommen er det kort gangavstand til sommercafé/kiosk, bryggeanlegg med gjesteplasser og
fergeforbindelse til Skjærhalden og de øvrige, østlige øyene. Med eiedommen følger båtplass i
flytebryggeanlegg.
Innhold
Enebolig over to plan med stue, loftstue, kjøkken, bad, toalettrom, tre soverom, gang og bod.
I tillegg er det ett frittstående uthus på 8 m².
Båtplass
Eier disponerer båtplass via velforeningen på "fastboende brygga". Plassen er 3,5 meter inkludert
uterigger. Årlig kontigent er kr 1.000,-.
Standard
Sentralstøvsuger. 2 frostsikre utekraner. Vegger belagt med malt panel, panel og tapet. Gulvflater belagt
med fliser, parkett og bordgulver. Himling belagt med malt panel og panel.
Kjøkken
Gråmalt, plassbygd kjøkkeninnredning med profilerte fronter og furu benkeplater. Frittstående
oppvaskmaskin, komfyr og kjøleskap. Godt med skap- og benkeplass. Ventilator med avtrekk ut. Fliser
rundt komfyr, oppvaskmaskin og mellom over- og underskap. Tapet på vegger, malt tak og gulvflate belagt
med laminat.
Bad
Romslig, flislagt bad i første etasje med hvit servantinnredning og høyskap med slette fronter. Rommet
har dusj med glasfører, toalett og opplegg til vaskemaskin. Gulvvarme. Elektrisk vifte i vegg. Malt panel i
tak.
Praktisk toalettrom i andre etasje like ved soverommene. Rommet har toalett, servantinnredning og
elektrisk vifte. Laminat på gulv, lysmalt panel på vegger og tak.
Terrasse
Stor nordvest og sydvest vendt, to sidet terrasse på 52 m2 med gode solforhold. Fin utsikt over nabolaget
og god kontakt med omgivelsene.
Utgang fra stue i andre etasje til nordvest vendt balkong i andre etasje på 7,5 m2.
Beliggenhet
Eiendommen ligger på nydelige Søndre Sandøy med vann og strender på alle kanter. Sommercafè,
båtplass og fergeleie i Nedgården, rett nedenfor eiendommen. Øya byr på flotte turmuligheter på kryss og
tvers, diverse badestrender og kiosk/restaurant på Nedgården. Med båt er Skjærhalden, Herføl,
Strømstad og Kosterøyene innenfor en kort kjøretur. Eiendommen ligger høyt og fritt på en liten fjellrabb
med meget gode dolforhold fra morgen til langt på kveld. Fine utsiktforhold over et vakker kultur- og
kystlandskap.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
Det foreligger tilstandsrapport fra Nedre Glomma Takst AS v/Svein Nesøen datert 25.08.2023.
Tilstandsrapporten er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022.
Tilstandsrapporten angir avvik for ulike bygningsdeler i form av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG0 til
TG3 der TG0 er beste tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG2 kan kreve tiltak. Tilstandsgrader
angitt med TG3 angir store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid. For
TG2 og TG3 skal det angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som
ikke er undersøkt, eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG
IU.
I tilstandsrapporten for denne eiendommer er det angitt tilstandsgrader for ulike bygningsdeler. Av disse
er 22 bygningselementer gitt TG0, eller 1.8 bygningselementer er gitt tilstandsgrad 2. Ingen
bygningselementer er gitt TG3. Nærmere beskrivelse av disse finnes i tilstandsrapporten.
Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapportens innhold,
herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse. Det anbefales å
rådføre seg med fagfolk slik at den enkelte interessent får rett forståelse av tilstandsgradenes omfang og
konsekvens. Tilstandsrapporten utgjør en del av salgsoppgaven.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrad 2:
Utvendig
-Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Noe mose på tak.
-Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
Innvendig
-Pipe og ildsted: Noe løse/manglende fuger på teglstein av tak.
Bad
-Overflate vegger og himling: Mer enn halvparten av forventet brukstid på dusjløsningen er passert.
-Overflate gulv: Mer enn halvparten av forventet brukstid på gulvfliser og varmekabler er passert.
-Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid på slukløsningen er passert.
Tekniske Installasjoner
-Ventilasjon: Ingen ventilasjon.
-Varmtvannstank: Det er påvist at tanken er over 20 år.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
-Selger har ikke kommentert noen av spørsmålene i egenerklæringsskjema. Vi anbefaler allikevel at
egenerklæringsskjema leses.
Boligens areal
Primærrom: 123 kvm, Bruksareal: 128 kvm
1. etasje:
Bruksareal: 81 m².
Primærrom: 76 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Stue, kjøkken, bad, soverom og gang.
2. etasje:
Bruksareal: 47 m².
Primærrom: 47 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Loftstue, toalettrom og to soverom.
Itillegg er det ett frittstående uthus på 8 m².
Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av
innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes
bruksareal (BRA). Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser.
Adkomst
Fra Skjærhalden går det passasjer- og bilferge til Nedgården på Søndre Sandøy. Følg veien opp forbi
Café Oline og ta Store Eka til høyre litt lenger opp på øya. Eiendommen ligger på høyre side av veien.
Tomt
Areal: 1 171 kvm, Eierform: Eiet tomt
Pent tomt opparbeidet med plen, busker og noe naturtomt. Gode sol- og utsiktsforhold. Det skal lages
parkeringsplass på tomten (denne er betalt).
Garasje / Parkering
Biloppstillingsplass på egen tomt.
Byggemåte
Byggemåte er bindingsverk. Vegger skal etter byggemåte være isolert med ca. 20 cm mineralull. Stående
trekledning. Saltak. Konstruksjonen er innelukket, så denne er ikke sjekket. Papp undertak. Original
betongtakstein. Renner og nedløp i stål. Kransebeslag på pipe. to luftehatter. Stigetrinn.
Ferdigattest / brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest datert 25.09.2023 for eiendommen. Dokumentet følger vedlagt.
Oppvarming
Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet og vedovn i stue.
Energimerking
Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter D
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra
selger, kontakt megler.
Energiforbruk
Ca 9.000 kwh.
Med et estimat på kr 1,- pr. kwh. utgjør dette ca. kr 9 000,- pr. år.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Kommunale avgifter
Kr. 22 471 pr. år
Vann, avløp, eiendomsskatt, renovasjon og branntilsyn.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr. 1 161 174 pr.
Formuesverdi som sekundærbolig kr. 4 180 226 pr.
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).
Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).
Regulering
Eiendommen er ikke regulert.
Eiendommen følger kommuneplanen 2019-2031 med formål: Boligbebyggelse, hensyn kulturmiljø og
landskap. Naboeiendommen i nord med garasje/uthus er nylig skilt ut fra denne eiendommen -
bebyggelsen skal ombygges til en selvstendig enebolig (medølger ikke salget).
Konsesjon / Odel
Eiendommen har boplikt etter konsesjonsloven (0-konsesjon). Boplikt gjelder for eiendommer som er,
eller har vært i bruk som helårsbolig og gjelder uavhengig av om dagens eier benytter eiendommen som
fritidsbolig, eller helårsbolig. Dersom en eiendom med slik boplikt ønskes nyttet som fritidsbolig må ny
eier selv søke konsesjon om fritak fra boplikten. I tilfeller der kommunen gir fritak for boplikt vil kravet til
boplikt fortsatt gjelde ved senere omsetninger. Dersom kjøp av eiendommen forutsetter fritak for boplikt,
må dette spesifiseres i kjøpetilbud.
Tinglyste rettigheter og forpliktelser
Forpliktelse til ikke å bortfeste eller selge et fjellplatå.
Bestemmelse om vei (rettighet)
Bestemmelse om vann- og kloakkledning (rettighet)
Vei/vann/avløp
Kommunalt tilknyttet vann og avløp.
Tilbehør
Følgende tilbehør medfølger handelen:
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre
dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i
innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning
følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over
løsøre og tilbehør.
Boligselgerforsikring
Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring gjennom Anticimex forsikring.
Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven og interessenter må sette seg inn i dette
dokumentet før bud inngis.
Boligselgerforsikringen dekker selges ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold
ved eiendommen som man mener utgjør en mangel, vil Claims handling AS behandle reklamasjonen på
vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.
Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring
Sammen med Tryg har vi skreddersydd boligkjøperpakke slik at du kan være trygg på at du har alle
forsikringene du trenger. Enten du har kjøpt hus, leilighet eller hytte. Denne gunstige pakken fra Tryg
inkluderer også juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen utover det som er opplyst om.
Boligkjøperpakken inneholder innboforsikring, renteforsikring for situasjoner der kjøper ikke får solgt
nåværende bolig, samt en flytteforsikring for alle de tre boligtypene. For hus og hytte omfatter den i tillegg
bygningsforsikring hvor kostnader for å reparere eller gjenoppbygge huset ditt er inkludert. Les mer om
forsikringen i produktark for Boligkjøperpakke som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Boligkjøperpakken må
tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for
Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til oppgjøret for kjøpesummen for boligen.
Megler/meglerforetak mottar honorar for denne formidlingen.
Budgivning
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 95 85 01 92 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.
Overtagelse
Etter avtale.
Diverse
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte
tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og
opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder.
Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud
inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det
kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med
vedlegg.
Lov om hvitvasking
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre ytterligere undersøkelser knyttet til handelen basert på kjøpers egenkapital eller andre forhold knyttet til kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den delen av kjøpesummen som er egenkapital i en overføring fra egen bankkonto i norsk bank.
Salgsbetingelser
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Avhendingsloven
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Heftelser
§ 6-1.Lovbestemt pant i fast eiendom.
(1) For skattekrav etter lov av 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane har vedkommende
kommune panterett foran alle andre heftelser i den eiendom skattekravet gjelder.
(2) Samme panterett har en kommune og kommunale etater for følgende særlige eiendomsavgifter:
a) avfallsgebyr etter lov 13.mars 1981 nr. 6 om vern mot forurensninger og om avfall,
b) feieavgift etter brann- og eksplosjonsvernloven § 28 annet ledd
c) årsgebyr for vann og avløp etter lov 16. mars 2012 nr. 12 om kommunale vass- og avløpsanlegg.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å
anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser.
Dersom det ønskes mer informasjon, kontakt megler
Adresse og matrikkel
Store eka 5, 1692, Nedgården, Gnr. 29 bnr. 199 i Hvaler kommune
Oppdragsnummer
192-23-0122
Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt
Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport,
egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i
fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne
kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Stavlund AS avd. Fredrikstad sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen,
dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Behandling av personopplysninger
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht.
personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å
gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige
myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for
gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på vår hjemmeside.
