Beskrivelse
Romslig, arkitekttegnet hytte høyt og solrikt beliggende med nydelig utsikt til Granvingssund. Kun 80
meter fra vannet med bademulighet og båtplass i felles flytebryggeanlegg. Hytta er oppført på/omkring en
fjellkolle, blandt spredt furuvegetasjon, og er godt tilpasset terrenget. Store, solrike uteplasser i form av
veranda og plattinger omkranser deler av hytta i to plan. Hytta er oppusset de senere år og holder bra
standard, tilkoblet vann og avløp samt moderne kjøkken og bad. Stor eiertomt med mye boltreplass bak
hytta. Ca 10 minutters gange fra fergeleie. Med båt er Skjærhalden, Herføl, Strømstad og Kosterøyene
innenfor en kort kjøretur.
Innhold
Hytte over to plan.
1. etasje:
P-ROM: Bad, toalettrom, soverom, rom benyttet som soverom og entre.
S-Rom: Bod.
2. etasje:
P-ROM: Stue, spisestue, kjøkken, to soverom, gang og entre.
S-ROM: Innglassert veranda.
Båtplass
Med hytta følger båtplass i felles bryggeanlegg, nest ytterst på venstre side (ikke tinglyst).
Standard
Eiendommen fremstår i god stand, og er godt vedlikeholdt. Tilkoblet kommunalt vann og avløp. Gulvflater
belagt med flis og laminat. Veggflater belagt med trepanel og våtromspanel. Himlinger belagt med malte
trepanel. Stor veranda mot sjøsiden tilknyttet stuen, deler av denne er innglasset og forlenger rommet i
retning Gravningssund.
Kjøkken
Romslig, mørk kjøkkeninnredning med profilerte fronter og tre laminerte benkeplater. Hvite overskap med
glass fronter. Mye skap og benkeplass. Frittstående kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr. Ventilator med
mekanisk avtrekk over platetopp. Gulvflate belagt med laminat. Vegg og himlingsflater belagt med malt
trepanel.
Bad
Lyst bad i første etasje fra 2014. Rommet inneholder vegghengt servantinnredning med slette fronter,
speilskap med belysning, dusjkabinett og toalett. Flislagt gulv med gulvvarme. Vegger belagt med
våtromspanel. Malt trefiberpanel i himling.
Praktisk toalettrom fra 2017 med vegghengt servantinnredning. Flislagt gulv. Malte trepanel på vegg og
himlingsflater.
Terrasse
Utgang fra stue til solrik sydvestvendt, delvis innglassert veranda på 26 m2. Utgang fra spisestue til
veranda som strekker seg fra sjøsiden til sydøstveggen (sydøstveggen er overbygget) på 27 m2.
Romslig platting/inngangsparti på 31 m2 på bakkeplan.
Beliggenhet
Eiendommen ligger på Nordre Sandøy, en av de tre østlige øyene på Hvaler med fergeforbindelse fra
Skjærhalden. Nydelige sol- og utsiktsforhold, fra hytta har men et godt overblikk over Gravningssund,
med praktfulle eiendommer, naust og strender. Eiendommen ligger rett ved vannet, båtplass og
badeplass. Det er ca 10 minutters gange til fergeleie. Et utstrakt stinett tar deg til andre deler av øya, bla
Makø med serveringstilbud (også fergeforbindelse). Med båt er Skjærhalden, Herføl, Strømstad og
Kosterøyene innenfor en kort kjøretur.
Løpende kostnader
Båtplass kr 6.500.-.
Drift av vann og avløpslag kr 1.500,-.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
Det foreligger tilstandsrapport fra Anticimex - Magnus Langvik datert 06.07.2023. Tilstandsrapporten er
utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022. Tilstandsrapporten angir avvik for
ulike bygningsdeler i form av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG 0 til TG 3 der TG 0 er beste
tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG2 kan kreve tiltak. Tilstandsgrader angitt med TG3 angir
store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid. For TG2 og TG3 skal det
angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som ikke er undersøkt,
eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG IU.
I tilstandsrapporten for denne eiendommer er det angitt tilstandsgrader for ulike bygningsdeler. Av disse
er 61% bygningselementer gitt TG0, eller 1.
37% (13 enkeltelementer) er gitt tilstandsgrad 2. 1% (1 enkeltelement) er gitt TG3. Nærmere beskrivelse
av disse finnes i tilstandsrapporten.
Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapportens innhold,
herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse. Det anbefales å
rådføre seg med fagfolk slik at den enkelte interessent får rett forståelse av tilstandsgradenes omfang og
konsekvens. Tilstandsrapporten utgjør en del av salgsoppgaven.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2 og 3:
TG2
Våtrom - bad
-Naturlig ventilasjon, ikke mekanisk avtrekk. Baderomspanel er ikke forseglet i underkant og kan
redusere platenes levetid. Det er målt ca. 3mm motfall til sluk fra døråpning.
Toalettrom
-Ikke etablert avtrekk i rommet. Registrert riss i flisfuger og stedvis bomlyd i flis noe som kan indikere
manglende vedheft mellom flis og underlag.
Øvrige rom - 2. etasje
-Registrert en liten skade i panel på soverom 1 og knirk i gulv på kjøkken/stue. Dørbladet til innerdør ved
soverom 2 har kontakt med dørterskel, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.
Loft - uinnredet/råloft
-Det er registrert utettheter i dampsperre/plastfolie mot skråtak og det kan føre til kondensproblematikk.
Innvendige trapper
-Det er kun rekkverk/håndløper på en side. TG2 er satt iht NS3600 grunnet sikkerhet.
Etasjeskiller - 1 og 2. etasje
-Det er noe merkbare skjevheter i første og andre etasje.
Teknisk anlegg, VVS anlegg
-Varmtvannsbereder mangler sikkerhetsventil og kontrollert avrenning til avløp.
Elektrisk anlegg
-Det er ikke fremlagt dokumentasjon på det elektriske anlegget. Med bakgrunn i dette bør det
gjennomføres en utvidet el-kontroll av en
kvalifisert elektrofaglig person.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon
-Kledning på vegger mot syd er preget av slitasje. Kledningen kan ikke ses å være montert med lufting og
det vil normalt påvirke levetiden negativt. Tilstrekkelig lufting anbefales.
Dører og vinduer
-Vinduer er hovedsakelig av eldre dato. Vinduet på soverom i første etasje har kontakt med vinduskarm,
noe som fører til at vinduet henger
når det åpnes/lukkes.
-Dørbladet til enkelte ytterdører har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe fører til at dørene henger når de
åpnes/lukkes.
Yttertak
-Taktekkingen bærer preg av elde og slitasje. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder
og observert tilstand. Det er registrert en løs takstein i renne mellom to takflater mot nordøst.
Veranda - utgang fra stue
-Rekkverkshøyden er under 1,0 meter noe som er avvik fra dagens byggteknisk forskrift
Veranda - utgang fra soverom 1
-Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm og vertikale åpninger større enn 10 cm.
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Dette er avvik fra dagens byggteknisk forskrift.
TG3
Utvendige trapper
-Utvendige trapper tilknyttet veranda mot syd og inngangsparti mot vest mangler rekkverk.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Punkt 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
-Ja. Installert toalett og vask i 1. etasje. Arbeidet ble utført av Hvaler VVS og kvittering medfører.
Punkt 12: Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
-Ja, kun av ufaglært/egeninnsats. Byttet ut vinduer på kjøkken.
Punkt 25: Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks.
rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
-Ja. Båtplass leies av grunneier.
Boligens areal
Primærrom: 88 kvm, Bruksareal: 96 kvm
1. etasje:
Bruksareal: 24 m².
Primærrom: 22 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Bad, toalettrom, soverom, rom benyttet som
soverom og entre.
Sekundærrom: 2 m². Følgende rom er oppgitt som sekundærrom: Bod.
2. etasje:
Bruksareal: 72 m².
Primærrom: 66 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Stue, spisestue, kjøkken, to soverom, gang
og entre.
Sekundærrom: 6 m². Følgende rom er oppgitt som sekundærrom: Innglassert veranda.
Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av
innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes
bruksareal (BRA). Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser.
Adkomst
Ferge fra Skjærhalden til Nordre Sandøy. Opparbeidet gangvei fra fergeleie til eiendommen (ca 10
minutter).
Tomt
Areal: 1 098 kvm, Eierform: Eiet tomt
Byggemåte
Hytte over to etasjer samt mellomplan. Hytten står på søyler av betong og treverk fundamentert til fjell.
Bærende konstruksjoner og etasjeskiller
av treverk. Utvendige fasader kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform utvendig
tekket med takstein.
Ferdigattest / brukstillatelse
Ferdigattest av 08.04.1991 foreligger.
Oppvarming
Hytten er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.
Energimerking
Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter E
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra
selger, kontakt megler.
Energiforbruk
Ca 7600 kwh (helårs forbruk).
Med et estimat på kr 1,- pr. kwh. utgjør dette ca. kr 7600,- pr. år.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Kommunale avgifter
Kr. 15 718
Inkl Eiendomsskatt fritid
Formuesverdi
Formuesverdi som sekundærbolig kr. 420 467 pr.
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).
Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).
Regulering
Eiendommen er ikke regulert. LNFR - spredt bolig- fritids eller næringsbebyggelse. Hensyn kulturmiljø og
landskap. Hytta ligger innenfor 100-metersbeltet
Konsesjon / Odel
Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.
Vei/vann/avløp
Tilknyttet kommunalt vann og avløp.
Tilbehør
Følgende tilbehør medfølger handelen:
Innvendig løsøre (møbler) medfølger hytta, bort sett fra noen private gjenstander.
Boligselgerforsikring
Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring gjennom Anticimex forsikring.
Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven og interessenter må sette seg inn i dette
dokumentet før bud inngis.
Boligselgerforsikringen dekker selges ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold
ved eiendommen som man mener utgjør en mangel, vil Claims handling AS behandle reklamasjonen på
vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.
Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring
Stavlund har i samarbeid med If lansert et nytt og gunstig forsikringskonsept for deg som kunde. Dette
innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert til en meget konkurransedyktig pris.
Kjøper (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a.
Husforsikring, Innboforsikring, Dobbel rente dekning, Flytteforsikring og Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte og prisen avhenger av boligtypen. Ta kontakt for
ytterligere informasjon.
Budgivning
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 95 85 01 92 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.
Overtagelse
Etter avtale.
Diverse
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte
tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og
opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder.
Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud
inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det
kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med
vedlegg.
Lov om hvitvasking
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre ytterligere undersøkelser knyttet til handelen basert på kjøpers egenkapital eller andre forhold knyttet til kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den delen av kjøpesummen som er egenkapital i en overføring fra egen bankkonto i norsk bank.
Salgsbetingelser
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Avhendingsloven
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Heftelser
§ 6-1.Lovbestemt pant i fast eiendom.
(1) For skattekrav etter lov av 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane har vedkommende
kommune panterett foran alle andre heftelser i den eiendom skattekravet gjelder.
(2) Samme panterett har en kommune og kommunale etater for følgende særlige eiendomsavgifter:
a) avfallsgebyr etter lov 13.mars 1981 nr. 6 om vern mot forurensninger og om avfall,
b) feieavgift etter brann- og eksplosjonsvernloven § 28 annet ledd
c) årsgebyr for vann og avløp etter lov 16. mars 2012 nr. 12 om kommunale vass- og avløpsanlegg.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å
anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser.
Dersom det ønskes mer informasjon, kontakt megler
Adresse og matrikkel
Hollungen 60, 1680, Skjærhalden, Gnr. 28 bnr. 105 i Hvaler kommune
Oppdragsnummer
192-23-0099
Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt
Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport,
egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i
fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne
kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Stavlund AS avd. Fredrikstad sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen,
dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Behandling av personopplysninger
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht.
personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å
gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige
myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for
gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på vår hjemmeside.
