Beskrivelse
Dette er en pen og velholdt borettslagsleilighet i Ørebekkstranda borettslag på Ørebekk. Leiligheten er
gjennomgående og ligger i 2. etasje, byggets øverste etasje, med ettermiddagssol og utsikt til Seutelven.
Leiligheten har åpen stue- og kjøkkenløsning med utgang til en romslig balkong, to soverom, bad, hall og
entré. Leiligheten har også bod og parkeringsplass i underetasje. Dette er et godt alternativ for deg som
ønsker å bo sentralt, men i et rolig nabolag, med nærhet til alt du trenger i dagliglivet og nærhet til fine
turområder. Det er heis i bygget.
Leiligheten er innflytningsklar for ny eier.
Innhold
Leiligheten inneholder åpen stue- og kjøkkenløsning med utgang til balkong på ca. 13 kvm, to soverom,
bad, hall og entré. Leiligheten disponerer sportsbod og garasjeplass i felles parkeringskjeller.
Standard
Leiligheten holder normal god stand. Den har lyse overflater og interiør uten særlig bruksmerker. Vegger
og tak har malte flater og gulv er belagt med parkett.
Kjøkken
Vinkelformet kjøkkeninnredning med hvite slette fronter og grå laminatbenkeplaten. Innredningen har godt
med skap- og benkeplass. Mellom over- og underskapene er det grå fliser - en fin og praktisk
interiørdetalj. Innredningen har integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Frittstående kjøl- og
fryseskap følger leiligheten. Ventilator med mekanisk avtrekk. Det er god plass til spisebord ved
kjøkkenvinduene; spisegruppen binder kjøkkenet naturlig sammen med stuen. Vegger og tak har malte
overflater. Gulv er belagt med parkett.
Bad
Lyst bad med hvit servantinnredning og skaper, dusjvegger, opplegg til vaskemaskin og toalett. Vegger er
belagt med hvite keramiske fliser og gulvet er belagt med grå keramiske fliser. Slett, malt tak. Gulvvarme.
Balkong
Balkongen (ca. 13 m2) er utenpåliggende orientert mot syd med fin utsikt mot Seutelven. Uteplassen er
overbygd og delvis skjermet mot vinden i vest. Balkongen er solfylt med sol fra morgen til kveld.
Beliggenhet
Elveksveien 2E har en sentral beliggenhet på Ørebekk. Her bor du med umiddelbar nærhet til
matbutikker, apotek, bensinstasjon, dyrebutikk og andre servicetilbud. Like utenfor døren er det fine gang-
og sykkelstier til Gressvik eller til Fredrikstad sentrum. Med sykkel er det kun noen tråkk før du er i
sentrumskjernen. Det er også enkel tilgang til bussholdeplasser ved hovedveien med hurtige avganger til
Oslo og Fredrikstad sentrum.
Felleskostnader
3 351 pr. mnd. Kommunale avgifter, forretningsførerhonorar, TV-anlegg/bredbånd, forsikringer, drift og vedlikehold, avskrivninger, kontingenter, revisjonshonorar og andre driftskostnader.
Styret har budsjettert med 6 % økning av felleskostnadene fra 1.1.2023 grunnet den genrelle
prisøkningen.
Andel fellesgjeld
24 000
Borettslag
Borettslag: Ørebekkstranda Borettslag, Orgnr: 992645121
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i
borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for
selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende
innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter
på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
Borettslaget består av 63 andelsleiligheter, fordelt over 2 etasjer.
Styreleder i borettslaget er Lisa Skaret.
Forretningsfører er OBOS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Tor-Sigve Bjørndal.
Borettslagets revisor er PWC Østfold.
Sikringsordning fellesgjeld / IN-ordning
Ja.
Fellesgjeld / lånevilkår
Sameiets lån utgjør totalt kr. 10.617.947,- og kr. 1.682.850,- pr. 24.05.2023 og er tatt opp Eika og OBOS
banken.
Renten på lånene utgjør 4,65% pr. 24.05.2023.
Nedbetalingstid er satt til 15 år og 18 år og 4 mnd..
Fellesgjelden (renter og avdrag) betjenes via fellesutgiftene.
Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av
beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.
Forsikring
If Skadeforsikring
Polisenummer: 1292231
Regnskap
Årets resultat vises i resultatregnskapet og foreslås ført mot egenkapital. Avdrag på langsiktig gjeld (lån)
er ikke tatt hensyn til. Årsresultatet fra 2022 viser et overskudd på kr. 436 179,-.
Vedtekter / husordensregler
I følge vedtektene er det krav om styregodkjennelse av ny eier.
Vedtektene og husordensreglene følger som vedlegg.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
Det foreligger tilstandsrapport med takst fra Svein Nesøen datert 26. mai 2023. Tilstandsrapporten er
utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022. Tilstandsrapporten angir avvik for
ulike bygningsdeler i form av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG 0 til TG 3 der TG 0 er beste
tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG 2 kan kreve tiltak. Tilstandsgrader angitt med TG3 angir
store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid. For TG 2 og TG 3 skal det
angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som ikke er undersøkt,
eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG IU.
I tilstandsrapporten for denne eiendommer er det angitt tilstandsgrader for 23 ulike bygningsdeler. Av
disse er 15 bygningselementer gitt TG0 og 1. Fire bygningselementer er gitt tilstandsgrad 2. Ett
bygningsdeler er gitt TG3. Der det er foretatt hulltaking for undersøkelse av fukt ifm. våtrom er dette angitt i
rapporten.
Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapportens innhold,
herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse. Det anbefales å
rådføre seg med fagfolk slik at den enkelte interessent får rett forståelse av tilstandsgradenes omfang og
konsekvens. Tilstandsrapporten utgjør en del av salgsoppgaven.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2 og 3:
TG 3:
-Våtrom, bad: Bra fall på gulv, men kant inn til dusj er høyere enn terskel dør, så vann utenfor dusj vil
renne ut av rommet og ikke til sluk. Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-
TG2:
-Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra
varmtvannstank.
-Overflater vegger og himling, bad: Mangler litt fugemasse, et par mindre sprekker og noe sprekt mellom
gulv/vegg i dusj. Tyder på at det begynner å skje noe med grunnlaget bak. Det må begrenes at dusing på
vegg har begrenset levetid.
-Overflater vegger og himling, bad: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
-Sanitærutstyr og innredning, bad: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra
innebygget sisternen.
Selgers egenerklæringsskjema
Egenerklæringsskjema følger som er en del av salgsoppgaven. Det er ingen spesielle kommentarer til
skjemaet.
Boligens areal
Primærrom: 64 kvm, Bruksareal: 64 kvm
2. etasje:
Bruksareal: 64 m².
Primærrom: 64 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Entré, åpen stue- og kjøkkenløsning, to
soverom, bad og hall.
Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av
innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes
bruksareal (BRA). Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser.
Tomt
Areal: 1 310 kvm, Eierform: Fellestomt
Tomten er fellesareal.
Utomhusaralene er parkmessig opparbeidet med gressplen, gangveier og prydbeplantning mellom
husene og ned til kaikanten med bryggepromenaden
Garasje / Parkering
Det følger biloppstillingsplass i byggets underetasje.
Byggemåte
Ørebekkstranda Borettslag ligger nede ved elven og omfatter flere bygg med 2/3. etasjer. Byggene har
svalgang og heisadkomst som også leder ned til parkeringskjeller. Bygget er konstruert med betong og
tre med isolert bindingsverk. Utvendige fasader har liggende trekledning og noen vedlikeholdsfrie plater.
Balkongen (ca. 13 m2) er overbygd utenpåliggende orientert mot syd og glassrekkverk.
Aluminiumsbeslåtte vinduer med tolags isolerglass. Terrassedør med tolags isolerglass i aluminium, og
malt inngangsdør. Flatt tak.
Ferdigattest / brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest datert 03.04.2014 for eiendommen. Dokumentet følger vedlagt.
Adgang til utleie
Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Andelseier som bor
i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. I tillegg kan andelseieren
overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året uten godkjenning.
Oppvarming
Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet.
Energimerking
Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter D
Energiforbruk
Eiers energiforbruk er ukjent.
Kommunale avgifter
Eiendomsskatt er budsjettert uforandret i 2023. Øvrige kommunale avgifter er budsjettert økt 7,3 %.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr. 775 754 pr.
Formuesverdi som sekundærbolig kr. 2 792 714 pr.
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).
Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).
Regulering
Eiendommen omfattes av reguleringsplan 509 Storveien 5-9 med formål 113 - Blokkbebyggelse, 720 -
Felles gangareal, 750 - Felles lekeareal, 780 - Felles grøntareal, 990 - Annet kombinert formål. Det er
utarbeidet reguleringsbestemmelser til planen. Kopi av reguleringsplan og reguleringsbestemmelser
følger som del av salgsoppgaven.
Eiendommen omfattes av kommuneplanens for 2020-2032 med angitte formål 1001 - Bebyggelse og
anlegg.
Konsesjon / Odel
Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.
Vei/vann/avløp
Leiligheten er tilknyttet vann, vei og avløp.
Tilbehør
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre
dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger
ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre
annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.
Dødsbo
Eiendommen selges som et dødsbo, og arvingene har begrenset med kunnskap om boligens tilstand,
da de aldri har bebodd den.
Boligselgerforsikring
Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt i
salgsoppgaven.
Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring
Stavlund har i samarbeid med If lansert et nytt og gunstig forsikringskonsept for deg som kunde. Dette
innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert til en meget konkurransedyktig pris.
Kjøper (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a.
Husforsikring, Innboforsikring, Dobbel rente dekning, Flytteforsikring og Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte og prisen avhenger av boligtypen. Ta kontakt for
ytterligere informasjon.
Budgivning
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 98 88 07 36 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.
Overtagelse
Leiligheten er ledig for overtagelse.
Diverse
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte
tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og
opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder.
Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud
inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det
kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med
vedlegg.
Lov om hvitvasking
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre ytterligere undersøkelser knyttet til handelen basert på kjøpers egenkapital eller andre forhold knyttet til kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den delen av kjøpesummen som er egenkapital i en overføring fra egen bankkonto i norsk bank.
Salgsbetingelser
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Avhendingsloven
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Heftelser
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i
borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig.
Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter
må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre
andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av
de øvrige andelseierne.
Borettslaget har dog lovbestemt pant for inntil 2 G i andelene.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å
anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.
Forkjøpsrett
Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i
boligbyggelaget - utpekt av OBOS - forkjøpsrett.
Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget
som skal få overta andelen.
Adresse og matrikkel
Elverksveien 2E, 1624, Gressvik, Gnr. 45 bnr. 262, andelsnr. 43 i Ørebekkstranda Borettslag med orgnr. 992645121 i Fredrikstad kommune
Oppdragsnummer
192-23-0084
Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt
Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport,
egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i
fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne
kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Stavlund AS avd. Fredrikstad sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen,
dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Behandling av personopplysninger
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht.
personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å
gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige
myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for
gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på vår hjemmeside.
