Beskrivelse
Lengst syd på Søndre Sandøy er det i 2023 oppført en ny, romslig hytte - høyt og spektakulært beliggende
med storslått utsikt mot havgavet, Herføl og Koster. Svært privat med mulighet for svømmebasseng. Med
hytta medfølger bryggeplass i fellesbrygge på Gjølertangen, her er det badeplasser og område for
rekreasjon og sosialisering. Sandstranda på Kasa ligger i motsatt retning, rett på nedsiden av
eiendommen. Den gamle hytta i er delvis revet og ny tilsvarende hytte er oppført i moderne drakt med
ekslusive materialvalg. Store uteområder i trepattinger og skiferstein.
Innhold
Underetasje: Trapperom og kontor (utgang platting/terreng).
1. etasje: Gang, stue, kjøkken (utgang platting) , bad/vaskerom, 3 soverom (ett med utgang platting) og
hems (deler av hems har ikke målbart areal).
Båtplass
Med eiendommen følger båtplass (ca 2,5 meter) i felles bryggeanlegg (Feholmen bryggeforening).
Årlig kostnad kr 500,-.
Standard
Ny og innholdrsrik hytte med høy standard. Rommelig kjøkkeninnredning fra Kvik med integrerte
hvitevarer fra Siemens. Stilig bad med mulighet for vaskemaskin. Store, solrike uteområder i ulike høyder
omkranser store deler av hytta. Treplattinger/-trapper er fornyet. På eiendommen er det fra gammelt av
også etablert et badebasseng. Røropplegg er fornyet, ellers er det behov for restaurering.
Kjøkken
Dette er åpen kjøkkenløsning i minamilstisk og moderne stil med laminerte, hvitmalte fronter og
trefronter. Kjøkkenet er rikelig utstyrt med nedfelt stålkum i laminatbenkeplate. Integrert stekeovn, integrert
oppvaskmaskin under benk. 2 integrerte kjøleskap, integrert vinskap og en mindre integrert fryser. Det er
kjøkkenventilator med kullfilter intergrert i stekeplaten/iduksjonstoppen. Alle hvitevarer er høykvalitet fra
Siemens. Vinskap er levert fra Temtech.
Bad
Flislagt bad i moderne stil inneholder: Vegghengt toalett og dusjhjørne og innredning med vask og speil.
varmekabler, ventilasjon i vegg og opplegg for vaskemaskin.
Uteareal
Stor naturtomt. Trappeadkomst opp til hytta samt plattinger i form av tre og skiferstein. På framsiden av
hytta er det også et eldre svømmebasseng, som trenger rehabilitering (røropplegg og saltvannspumpe er
klart).
Beliggenhet
Hytta ligger høyt, fritt og usjenert ved Gjølertangen på Søndre Sandøy. Fantastisk utsikt i retning deler av
Skagerak, Kosterøyene, Herføl samt vakre småholmer og skjær utenfor Gjølertangen. Fergeforbindelse til
Nedgården. Med eiendommen følger båtplass i felles bryggeanlegg. Søndre Sandøy byr på nydelige
strender, utstragt og populært turnett og cafe/restaurant i Nedgården (Café Oline). Vika ved Gjølertangen
(rett nedenfor eiendommen) med strand, brygger og friarealer er en fantastisk plass for lek, soling og
bading.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
Det foreligger tilstandsrapport datert 12.04.2023, med befaringsdato den 27.03.2023. Tilstandsapporten
er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022. Tilstandsrapporten angir avvik for
ulike bygningsdeler iform av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG 0 til TG 3 der TG 0 er beste
tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG 2 kan kreve tiltak. Tilstandsgrader angitt med TG3 angir
store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid. For TG 2 og TG 3 skal det
angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som ikke er undersøkt,
eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG IU.
Følgende elementer er gitt tilstandsgrad TG 2 og TG 3:
TG 2: Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område
som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad. Det er ikke foretatt
radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
TG 2: Krypkjeller. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv hvor det vises fukt.
TG 2: Det er kjøkkenventilator med omluft kullfilter.
Tiltak:
• Det er ikke behov for utbedringstiltak.
TG 2: Boligen har nnvendige trapper
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
• Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
For lav kant over trapp fra hems.
Tiltak:
• Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
• Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde.
TG 2: Drenering.
Boligen er fundamentert til fjell, synlig vanninnsig.
• Tiltak:
Boligen som er fundamentert til fjell vil ha en begrenset mulighet for drenering, påse at kjeller er
tilstrekkelig ventilert til en hver tid.
TG 3: Forstøtningsmurer av naturstein.
• Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
• Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
Tiltak
• Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.
• Påviste skader må utbedres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
TG 3: Terrengforhold:
• Terreng faller inn mot bygning. Fall inn mot bygning fra fjellformasjoner, dette gir synlig vanninnsig i
krypkjeller.
Tiltak:
• Ytterligere undersøkelser anbefales.
Kostnadsestimat: Under 10 000
TG 3: Tomteforhold:
Basseng med utbedring-sikringsbehov. Det mangler blant annet rekkverk.
• Tiltak:
Bassenget må utbedres og sikres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Rom Under Terreng: Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur.
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
• Det er ikke mulig å foreta hulltaking i underetg i utsatte konstruksjoner.
Synlig vanninnsig i krypkjeller.
Tiltak
• Dette er en utsatt konstruksjon, ytterligere undersøkelser bør foretas.
Våtrom/bad er ikke tatt i bruk.
Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapptortens innhold,
herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse. Det anbefales å
rådføre seg med fagfolk slik at den enkelte interessent får rett forståelse av tilstandsgradenes omfang og
konsekvens. Tilstandsrapporten utgjør en del av salgsoppgaven.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
-Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, av kun faglært. Byggmester Geir Morten Olsen med underleverandører har bygd våtrom.
-Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja, av kun faglært. Byggmesert Geir Morten Olsen. Nytt våtrom, samt sluk i kjelleren.
- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Ja, Alle arbeider er dokumentert.
- Er arbeidet byggemeldt?
Ja. Arbeidene er søkt om og godkjente.
-Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, av kun faglært. Byggmester Geir Morten Olsen. Nytt inntak av vann og avløp samt helt nytt rør-i-rør
system i hele huset.
-Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, av kun faglært.
Byggmester Geir Morten Olsen. Nye terrasser, nye fasader og nytt tak 2022.
-Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, av kun faglært. Foss Elektro. Helt nytt elektrisk anlegg.
- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om
lavspenningsanlegg)?
Ja. Det foreligger samsvarserklæring.
Boligens areal
Primærrom: 93 kvm, Bruksareal: 93 kvm
U . etasje/kjeller:
Bruksareal: 11 m².
Primærrom: 11 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Trapperom, kontor
1. etasje:
Bruksareal: 82 m².
Primærrom: 82 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Entré, Hovedsoverom, Soverom 2,
stue/kjøkken, bad/vaskerom, soverom
1 og hems (deler har ikke målbart areal)
Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av
innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes
bruksareal (BRA). Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser.
Adkomst
Fra Nedgården: Følg veien forbi Olines og ta Sanderødveien til høyre. Følg veien noen kilometer og ta
Gjølertangen til høyre.
Følg veien/stien ned mot vannet og hold venstre forbi strand/gressslette. Sving opp mot venstre og ta sti til
venstre ved hytte i bakken, og følg så trappa opp til eiendommen/Gjølertangen 80.
Tomt
Areal: 4 361 kvm, Eierform: Festet tomt, Utløpsår feste: 2046, Festeavgift: 40000, Festeavgiften reguleres hvert 10. år, neste gang i 2027. Festeavgiften reguleres i henhold til konsumprisindeks. Tomten kan innløses.
Byggemåte
Hele hytta er ny i 2023 bortsett fra deler av grunnmur. Veggene har bindingsverkskonstruksjon og fasaden
har både stående malt trekledning, og steinkledning. Takkonstuksjonen har sperrekonstruksjon og er
tekket med sveisepapp. Takrenner, nedløp og beslag er av stål. Terrassene/plattingene rundt huset er av
tre. Helårshytte.
Ferdigattest / brukstillatelse
Ferdigattest av 18.04.2023 foreligger.
Oppvarming
Vannbåren gulvvarme i alle gulv. Oppvarming via el.kjele. Klargjort bergvarme.
Energimerking
Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter B
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra
selger, kontakt megler.
Energiforbruk
Hytta er ny, strømforbrukhistorikk foreligger ikke.
Kommunale avgifter
Kr. 21 376
Formuesverdi
Formuesverdi som sekundærbolig kr. pr.
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).
Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).
Regulering
Eiendommen er ikke regulert. I kommuneplanene er eiendommen avsatt til spredt bolig-, fritids og
næringsbebyggelse i LNFR/stransonebeltet (utenfor 100-meteren).
Konsesjon / Odel
Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.
Vei/vann/avløp
Eiendommen er tilknyttet kommunalt VA gjennom et privat anlegg.
Tilbehør
Følgende tilbehør medfølger handelen:
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre
dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i
innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning
følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over
løsøre og tilbehør.
Boligselgerforsikring
Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt i
salgsoppgaven.
Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring
Partners har i samarbeid med If lansert et nytt og gunstig forsikringskonsept for deg som kunde. Dette
innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert til en meget konkurransedyktig pris.
Kjøper (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a.
Husforsikring, Innboforsikring, Dobbel rente dekning, Flytteforsikring og Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte og prisen avhenger av boligtypen. Ta kontakt for
ytterligere informasjon.
Budgivning
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 95 85 01 92 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.
Overtagelse
Etter avtale.
Diverse
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte
tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og
opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder.
Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud
inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det
kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med
vedlegg.
Lov om hvitvasking
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre ytterligere undersøkelser knyttet til handelen basert på kjøpers egenkapital eller andre forhold knyttet til kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den delen av kjøpesummen som er egenkapital i en overføring fra egen bankkonto i norsk bank.
Salgsbetingelser
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Avhendingsloven
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Finansiering
Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser.
Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.
Heftelser
§ 6-1.Lovbestemt pant i fast eiendom.
(1) For skattekrav etter lov av 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane har vedkommende
kommune panterett foran alle andre heftelser i den eiendom skattekravet gjelder.
(2) Samme panterett har en kommune og kommunale etater for følgende særlige eiendomsavgifter:
a) avfallsgebyr etter lov 13.mars 1981 nr. 6 om vern mot forurensninger og om avfall,
b) feieavgift etter brann- og eksplosjonsvernloven § 28 annet ledd
c) årsgebyr for vann og avløp etter lov 16. mars 2012 nr. 12 om kommunale vass- og avløpsanlegg.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å
anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser.
Dersom det ønskes mer informasjon, kontakt megler
Adresse og matrikkel
Gjølertangen 80, 1692, Nedgården, Gnr. 31 bnr. 1 Fnr. 14 i Hvaler kommune
Oppdragsnummer
192-23-0036
Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt
Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport,
egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i
fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne
kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Stavlund AS avd. Fredrikstad sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen,
dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Behandling av personopplysninger
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht.
personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å
gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige
myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for
gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på vår hjemmeside.
