Nydelige Gravningssund -  romslig, hvitmalt sommerhus, vakkert beliggende (kun 15 meter fra vannet) i en vik, like i nærheten av fergeleie, på Nordre Sandøy. Sandstrand og moderne bryggeanlegg med tilleggingsmuligheter for diverse båter i forskjellige størrelser (4-5 plasser). Pent opparbeidet hage med gressplen og prydbusker. Hytta er oppført i 2000, og holder god hyttestandard - 2. etasje er innredet med eget toalettrom og kjøkken samt soverom og  2 sovealkove. 1. etasje er utstyrt som fullverdig hytte med 3 soverom. Til sammen 13 sengeplasser. Eiendommen er tilkoblet kommunalt vann og avløp. Store solrike uteplasser i form av veranda og treplatting som er bygget sømløst inn til svaberget.

Hytte over to plan med to stuer, to kjøkken, bad, to toalettrom, 4 soverom, 2 sovealkover og gang/hall.

Eiendommen har i tillegg en tresidet terrasse på ca. 82 m2 med gode sol- og utsiktsforhold.

Eiendommen fremstår i god stand. Tilkoblet kommunalt vann og avløp. Gulvflater belagt med laminat og vinylfliser. Malt panel på veger. Malt panel og plater i himlinger.

Kjøkkeninnredning i første etasje med profilerte fronter og benkeplater av laminat. Innredingen har integrert platetopp og stekeovn fra 2023 samt frittstående oppvaskmaskin og mikroovn. Gulvflate belagt med vinylfliser, malt panel på vegger og himling.

Praktisk kjøkkenkrok i andre med vask og komfyr.

Romslig bad med servantinnredning og dusjkabinett. Gulvflate belagt med flis, panel på veggflater og malt plate i himling.

Praktisk toalettrom i første etasje med servantinnredning, toalett og opplegg for vaskemaskin. Gulvflate belagt med blegg, malt panel på vegger og himling.

Toalettrom i andre etasje med servantinnredning og toalett. Gulvflate belagt med parkett, malt panel på vegger og himling.

Stor tresidet terrasse på ca. 82 kvm med fantastiske sol- og utsiktsforhold.

Eiendommen ligger på Nordre Sandøy, en av de tre østlige øyene på Hvaler med fergeforbindelse fra Skjærhalden. Eiendommen ligger tl vannet med strandlinge  i sydlelig retning. Eiendommen ligger svært idyllisk blant noen få typiske Hvalerhus fra 1900-tallet,  vannspeilet i forkant og et vakkert kulturlandskap bak - utsikt til Gravningssund og i retning Søndre Sandøy  Det er kun ca 5 minutters gange til fergeleie. Et utstrakt stinett tar deg til andre deler av øya, bla Makø med serveringstilbud (også fergeforbindelse). Med båt er Skjærhalden, Herføl, Strømstad og Kosterøyene innenfor en kort kjøretur. Fergeforbindelse til de øvrige, østlige øyene.

Sparebank 1 Polisenummer: 9007478

Det foreligger tilstandsrapport fra Nedre Glomma Takst AS v/Svein Nesøen datert 01.04.2025. Tilstandrsapporten er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022.  Tilstandsrapporten angir avvik for ulike bygningsdeler iform av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG 0 til TG 3 der TG 0 er beste tilstandsgrad.  Tilstandsgrader angitt med TG  2 kan kreve tiltak.  Tilstandsgrader angitt med TG3 angir store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid.  For TG 2 og TG 3 skal det angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som ikke er undersøkt, eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG IU.     

Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapptortens innhold, herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse.  Det anbefales å rådføre seg med fagfolk slik at den enkelte interessent får rett forståelse av tilstandsgradenes omfang og konsekvens. Tilstandsrapporten utgjør en del av salgsoppgaven.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2 og 3: 

TG2:

Yttertak

-Sutaksplater eller lignende, sløyfer, lekter og betongtakstein. Noe mose på deler av takstein. Normal slitasje ellers.

Nedløp og beslag

-Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Veggkonstruksjon

-Byggemåte er bindingsverk. Vegger skal etter byggemåte være isolert med 15 cm mineralull. Stående trekledning, denne er stort sett i bra

stand. Noe småsprekker i ender.

Vinduer

-Vinduer med tolags isolerglass. Noe svarte rammer 2.et. på grunn av kondensering. Noen trenger justering. Jeg oppdaget ingen punkterte

glass men dette kan ikke garanteres, noen ganger er dette bare synlig i spesielt lys eller temperaturer.

Dører

-Malt inngangsdør med tolags isolerglass, denne har noen skader. Dobbel terrassedør i stue med tolags isolerglass. Jeg oppdaget ingen punkterte

glass men dette kan ikke garanteres, noen ganger er dette bare synlig i spesielt lys eller temperaturer.

Terrasse

-Terrasse på tresider i tre høyder på ca. 82 m2 tilsammen. Rekkverket er ca. 74 cm høyt, krav til høyde er 90 cm. Flott utsikt. 2 markiser.

Terrassen heler endel ned i ytterkant. Trappen ned en noe skjev.

Innvendige overflater

-Malt panel på vegger. Laminat og vinylfliser på gulver. Malt panel og planket i taker. Laminatgulver topper seg i skjøter noen steder.

Radon

-Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Toalettrom

-Toalettrom 1.et. Malt panel på vegger og tak, belegg på gulv. Wc, innredning med vask og opplegg til vaskemaskin. Det er ingen sluk her.

Ventilasjon i vindu, mangler tilluft i dør. Det er ingen sluk her selv om det er opplegg til vaskemaskin. Toalettrom 2.et. Panel på vegger og tak, parkett på gulv (skipsgulv). Wc og innredning med vask. Ingen ventilasjon. Mangler gulvfliser og belistning rundt dør.

Varmtvannstank

-Varmtvannstank på ca. 110 liter i teknisk rom under hytten. Denne er fra ca. 2003.

Elektrisk anlegg

-El.skapet står på toalettrommet i 1.et. 40 amp hovedsikring, 14 kurser. Automatsikringer. Overspenningsvern. Kurser er merket. Jordfeilvarsling.

Foreligger ingen dokumentasjon. For mer info, sjekk salgsoppgave.

TG3:

Bad 1.etg

-Badet er originalt. Badet er ikke bygd som våtrom med membran osv. derfor får det gradering 3. Badet må brukes med lukket system, det vil si

ikke dusjes rett på vegger og gulv. malt panel på vegger, fliser på gulv, malte plater i tak. Dusjkabinett og innredning med vask. Sluk under

kabinettet, ingen membran. Ikke flis rundt sluket. Gulvet er forholdsvis rett. Rør ligger åpent. Noen småskader i vasken. Ventilasjon i tak. Ingen

grunn for boring slik badet er.

Takkonstruksjon/Loft

-Saltak. Så tørt og greit ut utenfor knevegger. Etter det jeg klarte å sjekke er ikke takkonstruksjon utluftet som den burde i skråtaket, det skulle

vært en luftespalte mellom isolasjon og yttertaket (eller høyere sløyfer/lekter visst det skulle vært utluftet under takstein), kunne ikke se

noen skader pga. dette men det må holdes øye med. Når det ikke er utluftet som det skal være kan det kondenser i konstruksjon og utvikle

sopp/råte. Gradering 3 er pga. usikkerheten rundt dette.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Punkt 6: kjenner du til om det er/har bært problemer med ildsted/skorstein/pipe?

-Nei, branntilsyn / feier ok i 2023 v/ Hvaler kommune.

Boligens totale areal er ? 128 kvm  kvm.

BRA-i:  128 kvm

Første etasje:

BRA-i: 95 m²

TBA: 82 m²

(Stue. kjøkken, bad, toalettrom, tre soverom, hall/gang og terrasse)

Andre etasje:

BRA-i: 33 m²

(stue med kjøkkenkrok, toalettrom, soverom og to alkover)

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger..

Ferge fra Skjærhalden til Norde Sandøy. Gangvei fra fergeleie i vestlig retning til eiendommen (ca 5 minutter).

Areal: 621 kvm, Eierform: Eiet tomt

Noen av grensemerkene er usikre, tomtestørrelse er kun omtrentlig.

Tomten er pent opparbeidt med gressplen, forstøtningsmur, trær, noe beplantning svaberg. Sandstrand. En fjellkolle mot naboeiendommen bidrar til naturlig skjerming. Egen tomteparsell rett syd for eiendommen med nyere bryggeanlegg med bademuligheter. Det foreligger tinglyst gangrett over naboeiendommen.

Eiendommen består av hytte på 1,5 plan og et lite uthus. Saltak. Sutaksplater eller lignende, sløyfer, lekter og betongtakstein.Renner og nedløp i stål. Kransebeslag på pipe. Luftehatt. Stigetrinn. Byggemåte er bindingsverk. Vegger skal etter byggemåte være isolert med 15 cm mineralull. Stående trekledning. Vinduer med tolags isolerglass.

Bodareal i 2. etasje er omgjort til kjøkken med spiseplas, toalettrom og sovealkove. Tiltaket er ikke omsøkt. Deler av plattinger er ikke byggemeldt.

Bebyggelsen på eiendommen har ikke fått utstedt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest iht. kommunen.

Elektrisk og vedfyring.

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter D

Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.

Ca 12.000 kwh.

Med et estimat på kr 1,- pr. kwh. utgjør dette ca. kr 12 000,- pr. år.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Kr. 29 480 Eskatt, vann, avløp, renovasjon og fritid. Eiendommen har vannmåler. Eier hadde i 2023 et forbruk på ca. 34m3.

Formuesverdi som sekundærbolig kr. pr. Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Eiendommen er ikke regulert.

Eiendommen omfattes av kommuneplan 2019 - 2031 med angitte formål 5200 - LNFR - spredt bolig- fritids eller næringsbebyggelse, 6800 - sjø, vassdrag - kombinerte formål, 550 - hensyn landskap, 560 - hensyn naturmiljø, 570 - hensyn kulturmiljø.

For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen. Kjøper må undertegne på egenerklæringsskjema i forbindelse med tinglysing av skjøte.

1967/303672-1/86  Best. om byggeforbud.

2013/204320-2/200  Bestemmelse om veg (rettighet).

2024/2368826-1/200  Bestemmelse om gangrett/rett til sti (rettighet).

Offentlig vann og avløp i henhold til informasjon fra Hvaler kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet. Privat adkomstvei.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

LØSØRE MEDFØLGER BORTSETT FRA NOEN PRIVATE GJENSTANDER.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring gjennom Anticimex forsikring.

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven og interessenter må sette seg inn i dette dokumentet før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selges ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel, vil Claims handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Sammen med Tryg har vi skreddersydd boligkjøperpakke slik at du kan være trygg på at du har alle forsikringene du trenger - enten du har kjøpt hus, leilighet eller hytte. Denne gunstige pakken fra Tryg inkluderer også juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen utover det som er opplyst om. Boligkjøperpakken inneholder innboforsikring, renteforsikring - for situasjoner der kjøper ikke får solgt nåværende bolig - samt en flytteforsikring for alle de tre boligtypene. For hus og hytte omfatter den i tillegg bygningsforsikring hvor kostnader for å reparere eller gjenoppbygge huset ditt er inkludert. Les mer om forsikringen i produktark for Boligkjøperpakke som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Boligkjøperpakken må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til oppgjøret for kjøpesummen for boligen. Megler/meglerforetak mottar honorar for denne formidlingen.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 95 85 01 92 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

Etter avtale.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre ytterligere undersøkelser knyttet til handelen basert på kjøpers egenkapital eller andre forhold knyttet til kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den delen av kjøpesummen som er egenkapital i en overføring fra egen bankkonto i norsk bank.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

§ 6-1.Lovbestemt pant i fast eiendom.

(1) For skattekrav etter lov av 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane har vedkommende kommune panterett foran alle andre heftelser i den eiendom skattekravet gjelder.

(2) Samme panterett har en kommune og kommunale etater for følgende særlige eiendomsavgifter:

a) avfallsgebyr etter lov 13.mars 1981 nr. 6 om vern mot forurensninger og om avfall,

b) feieavgift etter brann- og eksplosjonsvernloven § 28 annet ledd

c) årsgebyr for vann og avløp etter lov 16. mars 2012 nr. 12 om kommunale vass- og avløpsanlegg.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser. Dersom det ønskes mer informasjon, kontakt megler

Hollungen 10, 1680, Skjærhalden, Gnr. 28 bnr. 122 i Hvaler kommune

Rolf Nilsen

192-23-0151

Eiendomsmeglerpakke med ferdigattest (Infoland) (Kr.1 567) Markedspakke (Kr.15 300) 360' drone og "snapshot" (faktura til selger) (Kr.750) Dronefotografering (faktura til selger) (Kr.2 000) Ekstra plantegning (faktura til selger) (Kr.400) Foto < 250 kvm, inntil 2 plan (faktura til selger) (Kr.4 950) Foto > 250 kvm, inntil 2 plan (faktura til selger) (Kr.5 950) Interiørveiledning før foto (faktura til selger) (Kr.1 875) Skumringsbilder (faktura til selger) (Kr.2 200) Tilstandsrapport hus/hytte (faktura til selger) (Kr.12 500) Tilstandsrapport leilighet (faktura til selger) (Kr.7 500) Oppgjørsgebyr (Kr.4 155) Provisjon (forutsatt salgssum: 14 000 000,-) (Kr.140 000) Panterett med urådighet - Statens Kartverk (Kr.500) Spørregebyr elektronisk grunnbok (Kr.125) Tilrettelegging (Kr.8 750) Tinglysingsgebyr elektronisk (Kr.897) Visninger pr. stk. (Kr.2 300) Totalt kr. (Kr.211 719)

Ansvarlig megler:

Henning Hesselberg

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Stavlund AS avd. Fredrikstad sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på vår hjemmeside.