Svært sjarmerende hytteeiendom med egen brygge, beliggende i idylliske Romsundet. Hytta ligger høyt og fritt med gode sol- og utsiktsforhold - fra eiendommen er det malerisk utsikt mot Romsundet med småholmer, brygger, hvitmalte trehus og naust. Hytta er opprinnelig fra 1970-tallet og senere tilbygget (1996),  tilkoblet kommunalt vann og avløp og inneholder moderne kjøkken og bad. Stor eiertomt med diverse uteplasser i form av overbygget veranda, dels overbygget terrasse, platting på baksiden og frittstående platting. Barnevennlig sandstrand på østsiden av øya. Trappeadkomst fra vannet/bryggeanlegg. Selger dipsonerer båtplass og to parkeringsplasser på Kirkøysiden. Kort sjøvei til Skjærhalden, Strømstad og Kosterøyene. Det er satt opp båttrransport ved annonsert visning.

Hytten består av bod, kjøkken/spisestue, stue, gang, bad, og fire soverom.

Med hytta følger brygge på nordre Rom (tinglyst rett på gnr 10 bnr 59).

Avtale om bryggeplass i Romsundveien 71,  Kirkøy løper til den sies opp av en av partene. Kr 8.000,-,

Avtale om leie av 2 parkeringsplasser, avtalen gjelder i 10 år fra 2023 med rett til fornyelse.Tilsammen kr 2.000,-.

Eiendommen er tilknyttet vann og avløp (2013) Samtidlig ble det etablert moderne bad og kjøkken. Det er installert varmepumpe (2013). Gulver er belagt med trebord. panel- og tømmervegger. Panel i himlinger.

Kjøkkeninnredningen er hvit med profilerte fronter og var ny i 2013. Benkeplaten er i laminat med nedsenket oppvakum i rustfritt stål. Gulvet er belagt med tregulv og veggene er i maskinlaftet tømmer. Taket er belagt med trepanel. Kjøleskapet er innbygget i vegg og det er frittstående komfyr med mekanisk avtrekk. Det er oppvakmaskin under benk.

Baderommet er nyopppusset i 2013 med varmekabler og fliser på gulvet. Veggene og taket er belagt med trepanel. Servantinnreding med profilerte fronter og dusjkabinett med glassdører. Toalettet er vegghengt og det er downlights i taket. Baderommet har også oppleg for vaskemaskin/vaskemaskin.

Eiendommen ligger på nordre Rom i Romsundet, på østsiden av Kirkøy. Hytta ligger høyt og fritt med gode sol- og utsiktsforhold - fra eiendommen er det malerisk utsikt mot Romsundet med småholmer, brygger, hvitmalte trehus og naust. Hytta ligger midt på øya med bademuligheter fra brygga og på østsiden av øya innenfor kort gangavstand (ca 70 meter). Ellers er det mulighet for småturer og fiske på øya, som strekker seg lengre syd. Med båt er det kort og sjermet sjøvei til Skjærhalden og Edholmen Marina.

Det foreligger tilstandsrapport fra Anticimex datert 10.04.2025  Tilstandsrapporten er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022.  Tilstandsrapporten angir avvik for ulike bygningsdeler iform av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG 0 til TG 3 der TG 0 er beste tilstandsgrad.  Tilstandsgrader angitt med TG  2 kan kreve tiltak.  Tilstandsgrader angitt med TG3 angir store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid.  For TG 2 og TG 3 skal det angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som ikke er undersøkt, eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG IU.  

Det er ingen elementer registgert med TG 3 på denne eiendommen.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2:

Våtrom - Bad.:

- Fallforhold (gulv): Høydeforskjell mellom topp overflate gulv ved døråpning og overflate gulv ved sluk er målt til ca 2 mm. Øvrig gulv er tilnærmet flatt. Dette er vurdert til ikke å være tilstrekkelig med tanke på lekkasjesikkerhet.

Kjøkken:

- Overflater gulv: Gulvoverflaten bærer preg av slitasje.

Øvrige rom:

- Overflater gulv: Tregulv i stue/spisestue og gang har generell slitasje og stedvis åpne skjøter.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):

- Skorsteiner inne i boligen: TG2 er satt med bakgrunn i skorsteinens alder. Risiko for skjulte avvik eller andre forhold som utvikles over tid. Behov for tiltak kan ikke utelukkes.

Etasjeskiller - 1. etg.:

- Skjevhetsmåling: Det er registrert noe skjevheter i hytten. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er på tilfeldig sted målt til ca. 12 mm i spisestue. Forøvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt (soverom 1).

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:

- Konstruksjon: Gavlvegg mot sydvest ved spisestue er preget av slitasje.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

- Dører: Ytterdører er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak:

- Konstruksjon: Takkonstruksjonen har noe skjevheter over bod/inngangsparti. Nøyaktig årsak er ikke kjent. I følge opplysninger fra eier er tilstanden stabil. Konstruksjonen har en alder som medfører risiko for skjulte avvik eller andre forhold som utvikles over tid.

- Takgjennomføringer: Beslag rundt gjennomføring av skorstein er av eldre dato. TG2 er satt for å belyse risiko.

Balkonger, terrasser, veranda etc:

- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Trapp tilknyttet verandaen mangler rekkverk. Deler av verandaen ble skiftet 2024. Eldre del bærer preg av slitasje.

- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Terrassebordene bærer stedvis preg av slitasje og har enkelte mindre råteskader.

Terrasser / platting på terreng:

- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Terrassen mangler rekkverk. Det var på befaringsdagen etablert en midlertidig løsning. Etablering av permanent rekkverk bør påregnes.

Andre forhold. (som ikke inngår i det foran):

- Annet: Hyttens stubbeloft (tetting på undersiden av bjelkelaget) består delvis av sementbaserte plater. Disse kan inneholde asbest. Dette utgjør ikke nødvendigvis noen helserisiko, men en eventuell riving/sanering vil medføre risiko for spredning av asbestfibre i luften. Det anbefales derfor at eventuelle tiltak utføres av kompetent personell. Bjelkelagskonstruksjonen har en alder som medfører risiko for skjulte avvik eller andre forhold som utvikles over tid.

Frittstående byggverk - Bod.:

- Helhetsvurdering: Boden har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Boden bærer generelt preg av alder og slitasje. Utskiftinger og vedlikehold bør påregnes.

 

Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapptortens innhold, herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse.  Det anbefales å rådføre seg med fagfolk slik at den enkelte interessent får rett forståelse av tilstandsgradenes omfang og konsekvens. Tilstandsrapporten utgjør en del av salgsoppgaven.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

-Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Innstallert V/A i 2013. Utført av F. Jørgensen sammen med undertegnede. -Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. Alt nytt i 2013. Utført av F. Jørgensen og undertegnede. -Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, både av faglært og ufaglært/egeninnsats. Firma F. Jørgensen har innstallert V/A (Pumpenlegg).

-Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja.  I 2013 ifb nytt bad og kjøkken 2015 ifb med ny varmepumpe.

-Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)? Ja.  Mye arbeid er utført av undertegnede. Jeg har god erfaring innen flere yrker.

-Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja.  Tinglyste rettigheter vedrørende gangrett, brygge og V/A over annen eiendom.

Primærrom: 72 kvm, Bruksareal: 75 kvm, BRA-i: 57 kvm , BRA-e: 18 kvm , TBA: 108 kvm

BRA-i:  57 kvm

BRA-e: 18 kvm

Første etasje:

BRA-i: 57 m² (Stue, spisestue, kjøkken, bad, soverom, gang og bod)

BRA-e: 18 m² (Tre soverom)

TBA: 104 m² (Terrasse)

Frittstående bod/utedo:

BRA-e: 7 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger..

Fra Fredrikstad: Kjør over en av Kråkerøybruene og følg Hvalerveien til Kirkøy. Ta til venstre ved Kirken og Følg Edveien forbi Holtefeltet og ta Kilebryggveien til høyre og så Romsundveien til høyre. Parker på platået før veien heller ned til Stensvik. Gå de siste meterene ned til brygga. Det er satt opp båttrransport ved annonsert visning.

Areal: 7 114 kvm, Eierform: Eiet tomt

Stor naturtomt, hovedsaklig bestående av svaberg og vegetasjon. Diverse uteplasser i form av veranda, terrase og plattinger.

Hytte over ett plan stående på pilarer av lettklinkerblokker fundamentert til fjell. Bjelkelag og bærende elementer av treverk. Utvendige fasader i

maskinlaftet tømmer, samt fasader kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform utvendig tekket med takshingel. Hytten har

profilert entrédør og boddør. Terrassedør med to-lags glass fra tilbyggingsår. Vinduer med to enkle glass fra byggeår. Oppvarming med elektrisitet,

varmepumpe og vedfyring.

Utebod er pålagt revet i forbindelse med tilbygg. Deler av terrasse mot vest og frittliggende platting er ikke byggemeldt. Trappeaerangement er flyttet og utvidet i forbindelse med etablering av VA-ledninger.

Ferdigattest datert 03.07.96 vedrørende tilbygg foreligger.

Elektrisk og vedfyring.

Vedovn. Varmepumpe fra 2013.

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter F

Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra selger, kontakt megler.

Ca 6 600 kwh (snitt to siste år).

Med et estimat på kr 1,- pr. kwh. utgjør dette ca. kr 6 600,- pr. år.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Kr. 19 230 inkl. eiendomsskatt

Formuesverdi som sekundærbolig kr. 266 120 pr. Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Eiendommen  er ikke regulert. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse i LNFR-områdem hensyn kultur og landskap. Hytta ligger innenfor 100-metersbeltet.

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Kommunalt tilknyttet via et privat anlegg.

Løsøre medfølger eiendommen, bortsett fra noen private eiendeler.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring gjennom Anticimex forsikring.

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven og interessenter må sette seg inn i dette dokumentet før bud inngis.

Partners har i samarbeid med If lansert et nytt og gunstig forsikringskonsept for deg som kunde. Dette innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert til en meget konkurransedyktig pris.

Kjøper (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. Husforsikring, Innboforsikring, Dobbel rente dekning, Flytteforsikring og Boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte og prisen avhenger av boligtypen. Ta kontakt for ytterligere informasjon.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 95 85 01 92 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

Etter avtale.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre ytterligere undersøkelser knyttet til handelen basert på kjøpers egenkapital eller andre forhold knyttet til kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den delen av kjøpesummen som er egenkapital i en overføring fra egen bankkonto i norsk bank.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

§ 6-1.Lovbestemt pant i fast eiendom.

(1) For skattekrav etter lov av 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane har vedkommende kommune panterett foran alle andre heftelser i den eiendom skattekravet gjelder.

(2) Samme panterett har en kommune og kommunale etater for følgende særlige eiendomsavgifter:

a) avfallsgebyr etter lov 13.mars 1981 nr. 6 om vern mot forurensninger og om avfall,

b) feieavgift etter brann- og eksplosjonsvernloven § 28 annet ledd

c) årsgebyr for vann og avløp etter lov 16. mars 2012 nr. 12 om kommunale vass- og avløpsanlegg.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser. Dersom det ønskes mer informasjon, kontakt megler

Nordre Rom 26, 1680, Skjærhalden, Gnr. 10 bnr. 60 i Hvaler kommune

192-23-0043

Oppgjørsgebyr (Kr.4 155) Provisjon (forutsatt salgssum: 5 900 000,-) (Kr.59 000) Fornying av annonse Finn.no ref faktura 10365728438 (Kr.1 020,76) Fornying av annonse, Finn.no ref faktura 10369375962 (Kr.2 188,11) Faktura 214159 -Anticimex, bet av Stavlund (Kr.6 250) Panterett med urådighet - Statens Kartverk (Kr.545) Tilrettelegging (Kr.8 000) Tinglysingsgebyr elektronisk (Kr.897) Totalt kr. (Kr.82 055,87)

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Stavlund AS avd. Fredrikstad sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på vår hjemmeside.