Totalt bruksareal: 119,0 m²

• BRA-i: 99,0 m²
• BRA-e: 20,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 67,0 m² fordelt mellom 25 m², terrasse vest 4 m², terrasse øst 26 m² og veranda uthus 12 m²

Bryggen har et areal på 65 m².

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Dette er en perle av en hytte, beliggende på ei helle rett ut i sjøen i Elingårdkilen i Onsøy - en drøy times biltur fra Oslo. Den står frem som et lite ikon i sjøkanten, der du og gjestene dine kan legge til longside med båten. Brygga som har god dybde kan du også bruke som terrasse - rett ut fra din egen stue. En kort båttur ut kilen leder deg til nordenden av Hankøsundet og videre sørover kommer du til Hvalerskjærgården, eller du kan dreie nordover til fiskerestauranten i Engelsviken. Om du har et bilde av hvordan drømmestedet ser ut, kan det hende det ligner på dette.

Eiendommen ligger på ei helle, i sjøkanten i Møskevika ut mot Elingårdkilen som strekker seg fra Husebyområdet og ut til nordre del av Hankøsundet. Eiendommen har strandlinje og en flott utsikt over kilen med båtraffikken som går innover og ut til Hankøsundet og holmene utenfor. Her kommer du ut i Onsøyskjærgården som leder videre til Hvalerskjærgården. Kjøreavstand til Oslo er litt over en time fra bryggene ved Ytterstad. Eiendommen ligger på nordsiden ( Engelsvikensiden ) av kilen og har sjøadkomst fra Sydsiden av kilen, kun noen få minutter med motorbåt. Eier leier båtplass og parkering ved Ytterstad. Herfra er tar det kun noen ganske få minutter med båten fra brygge til brygge (ca 800 meter). Eiendommer ligger på fastlandet og har også mulighet til adkomst til fots fra fastlandet.

Hovedhytta inneholder i første etasje: Entre, kjøkken, spisestue stue og tv-stue i en hesteskoformasjon som omslutter entreen. To boder ved inngangspartiet. Direkte utgang til en stor terrasse ut mot sjøen. Etasjene er ikke forbundet med innvendig trapp. Underetasje inneholder entre, tre soverom, bad og wc.

Grillbua inneholder en åpent rom i likhet med badstuen. Bryggene er romslige og har god dybde i sjøen utenfor. Badstuen og uthuset inneholder hver ett åpent rom.

Hyttens innvendige overflater er i store deler fornyet og pusset opp i 2014/15. Gulv er belagt med keramiske fliser, laminat og lutede bordgulv. Vegger er belagt med plater, laminatbord, malt panel, mdf-panel og noen keramiske fliser. Tak har malt panel.

Kjøkkenet har en velutstyrt kjøkkeninnredning med hvite fronter, stekeovn med keramisk topp, ventilator, oppvaskmaskin og frittstående kjøl/frys. Badet er utstyrt med servantskap og dusj/tropisk dusj på vegg. Badet har opplegg for vaskemaskin. Wc har servantskap og wc.

Fra Fredrikstad følg RV 110 nordover til Skårasletta og følg FV 116 retning Saltnes/ Elingårdkilen. Følg FV 116/ Husebyveien ca 4 km til Mossik og sving skrått til venstre inn på Elngårdsveien frem til Elingård og følg derfra videre Ytterstadveien rett frem til du kommer ned til vannet. Følg veien lang kilen og ut til eiendommen. Fra Oslo følg E6 til Råde og følg RV 110 frem til Skårasletta og krysset ved Skåra. Følg FV 116/ Husebyveien ca 4 km til Mossik og sving skrått til venstre inn på Elingårdsveien frem til Elingård og følg derfra videre Ytterstadveien rett frem til du kommer ned til vannet. Herfra ser du hytta på den andre siden og litt ut i kilen. Det tar deg noen få minutter med båten over til den andre siden og litt ut i sundet. Eier leier båtplass og parkering ved brygga på Ytterstad. Ved bruk av GPS vil det være hensiktsmessig å søke mot Ytterstadveien 64 og ikke Rødsbråtan 22.

Selger har utstedt egenerklæring om ulike fohold ved eiendommen. Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 34 stk av 50.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 0 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad underetasje :

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Fuge mellom veggplater og sokkellist er stedvis ufullstendig i dusjsonen. Dette kan føre til svelling i bunn av platene, og risiko for fukt i konstruksjonen. Deler av vann- og avløpsrør inkludert sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Det er registrert drypplekkasje fra dusjarmatur. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i eksisterende åpning i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (toalettrom). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Ved første befaring ble fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 19,5 vektprosent. Ved befaring for oppdatering av rapport ble fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 17,5 vektprosent. Nøyaktig årsak er ikke kjent, men det er ikke registrert tegn til lekkasjer eller utettheter i tettesjikt. Årsak kan være generelt høy relativ luftfuktighet, da hytten sto uoppvarmet på befaringstidspunktet, og/eller fuktopptrekk fra grunn som følge av manglende fuktsperre. Høyt fuktinnhold i treverk kan føre til muggvekst og skader. Det ble i forbindelse med hulltaking registrert bruk av plastfolie i veggen. Dette betyr at veggen har to tette sjikt, plastfolie på en side og våtromspanel mot baderomsiden. Konsekvens er risiko for at eventuell fuktighet mellom sjiktene blir innkapslet og ikke luftes ut. Det ble registrert misfarging/svertesopp på platen bak plasten. Dette indikerer utilsiktet fuktighet. Arbeidene på våtrommet bærer delvis preg av manglende fagmessig utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører betydelig risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes ytterligere undersøkelser og utbedrende tiltak. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for.

Kjøkken - 1. etg.:

- Vannrør: Nøyaktig alder på vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilator: Ventilatoren er av eldre dato. Fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er reparasjon/utskiftning ved behov.

- Ventilasjon: Ventilasjonen i rommet vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er forbedring av eksisterende løsning dersom dette blir nødvendig.

- Innredning: Innredningen har generell slitasje. Det er ikke registrert skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er fornying ved behov.

Toalettrom - Underetasje. :

- Overflate vegg: Det er registrert åpninger i veggflaten og utildekket isolasjon under innredning. Konsekvens er risiko for spredning av isolasjonsfibre i luften. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Overflate gulv: Det er registrert noe høydeforskjell mellom fliser. Dette indikerer ufagmessig utførelse. Dette gir erfaringsmessig risiko for andre skjulte feil og mangler.

- Vannrør: Alder på vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Det er ikke etablert avtrekk i rommet. Dette fører til begrenset luftutskiftning og økt fuktbelastning. Foreslått tiltak er etablering av mekanisk avtrekk og tilluftsspalte ved dør.

Andre rom - 1. etg.:

- Overflate himling: Himlinger har synlige skjevheter. Forholdet kan skyldes underdimensjonering/svikt. Konsekvens er risiko for avvik som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Overflate gulv: Gulvflater har generell slitasje. Det er stedvis registrert noe knirk. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.

- Ventilasjon: Det er ikke etablert tilluftsventiler i stuen. Dette medfører redusert luftutskiftning når vinduer er lukket. Foreslått tiltak er etablering av tilluftsventiler ved behov.

Rom under terreng:

- Overflate gulv: Det er stedvis registrert nivåforskjell mellom fliser i entré/gang. Dette indikerer ufagmessig utførelse. Konsekvens kan være redusert brukerfunksjon.

- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet vegg under terreng i soverom 2. Ved opprinnelig befaring ble fuktinnholdet i tilgjengelig treverk målt med piggelektroder til mellom 16 og 20 vektprosent. Ved befaring for oppdatering av rapport ble fuktinnholdet i tilgjengelig treverk målt med piggelektroder til 19,2 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe gir risiko for fuktskade. Mulige årsaker kan være funksjonssvikt i dreneringen og/eller fuktopptrekk fra grunn som følge av manglende fuktsperre. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens/foreslått tiltak er at det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - Underetasje. :

- Skjevhetsmåling: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. I entré/gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 23 mm. Eksakt årsak er ukjent.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. etg.:

- Skjevhetsmåling: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 22 mm. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader:

- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje og misfarging på ytterkledningens overflatebehandling. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det er registrert råteskader i hjørnekasse ved terrasse mot sydvest og i kledningsbord på vegg mot nord. Konsekvens er redusert beskyttelse av konstruksjonen og risiko for videre nedbrytning. Foreslått tiltak er lokale utbedringer.

- Synlige skjevheter eller deformasjoner: Det er registrert tydelige skjevheter i vegghjørne mot sydvest. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Vinduer er av eldre dato og bærer generelt preg av slitasje. Fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det ble registrert råteskader i vindu i første etasje på vegg mot øst. Foreslått tiltak er vedlikehold/reparasjoner og utskiftninger ved behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det bør tas høyde for. Enkelte vinduer i begge etasjer var vanskelige å åpne på befaringsdagen. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Dette kan endre seg med årstider og temperaturforhold. Justering kan iverksettes ved behov.

- Ytterdører og omramming: Ytterdører med unntak av verandadør er av eldre dato. Dørbladene til verandadøren har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at dørene henger når de åpnes og lukkes. Justering kan vurderes. Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Dør i underetasjen er plassert direkte mot betongplate. Utvendig del av platen har noe fall mot døren. Konsekvens er risiko for økt fuktbelastning og skader som følge av dette. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Yttertak:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taktekkingen (med tilhørende beslag) bærer preg slitasje og elde. Tekkingen har noe mosevekst. Dette kan påvirke levetiden negativt. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Taket har noe synlige skjevheter. Mulig årsak kan være underdimensjonering/svikt. Takkonstruksjonen er lukket. Det er ikke tilgang til inspeksjon av rom mellom innvendig himling og skråtak. Konsekvens er at eventuelle skjulte skader ikke ble avdekket. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Konsekvens er at uilstrekkelig ventilasjon kan medføre fuktskader grunnet kondens, snøsmelting og lignende forhold. Takshingel over inngangspartiet har en ufagmessig avslutning mot vegg. Konsekvens er risiko for lekkasjer. Det mangler taknedløp i hjørne mot sydvest. Konsekvens kan være økt fuktbelastning på yttervegg.

Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør utskiftning av taktekkingen vurderes. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på verandaen viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Terrasse / platting:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Synlige fundamenter av treverk bærer preg av slitasje og har stedvise råteskader. Konsekvens er risiko for videre nedbrytning, og skader. Foreslått tiltak er lokale utbedringer. Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassen har stedvis noe svikt. Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Grunnmur, fundament:

- Grunnmur og fundament: Det er registrert en mindre oveflateskade i grunnmuren mot nord. Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter.

Drenering:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Det ble målt forhøyede fuktverdier i utlektet vegg i underetasjen. Dette kan indikere funksjonssvikt.

Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak ytterligere undersøkelser og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Stikkledninger og tanker:

- Utvendige vannledninger: Alder på utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre byggverk:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Annekset med tilhørende veranda bærer generelt preg av slitasje. Det er registrert stedvise råteskader i kledningen. Konsekvens er redusert beskyttelse av materialene og risiko for videre nedbrytning. Takshingelen har tegn på alder og slitasje. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert fuktmerker i innvendig himling. Dette indikerer utettheter i taktekkingen. Konsekvens er risiko for skjulte skader og ytterligere fuktinntrengning. Det er registrert råteskader i dør. Konsekvens er behov for reparasjon/utskiftning. Det er registrert utettheter i grunnmursplast. Konsekvens er risiko for oppfuktning av grunnmuren.

Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert råteskader i vindskier. Konsekvens er behov for reparasjon/utskiftning. Det er registrert generell slitasje på overflater. Konsekvens er redusert beskyttelse av materialene.

Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:

- Gnagere: Det observeres spor etter mus i kjøkken og stue i første etasje. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen er ikke kjent. Mus er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Annet: Det ble registrert munkelus i underetasjen ved befaring for oppdatering av rapport. Munkelus er dyr som trives i fuktig miljø. Dette bør sees i sammenheng med målte fuktverdier i utlektet vegg i etasjen. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommen er bebygget med en hytte opprinnelig fra midten av 1950-tallet. Hytta er oppført i mur- og trekonstruksjoner over grunnmur av mur/sementblokker og med tak tekket med pappshingel. Hytta er oppgradert opp gjennom årene og har innlagt kommunalt vann- og avløp via et privat anlegg. Det røde uthuset er oppført i trekonstruksjoner med kledning av tre og tak tekket med pappshingel. Grillhytta har vegger av granitt og tak tekket med skifer. Badstuen er oppført av lettklinkerblokker og har innlagt strøm, men ingen ovn. Eiendommen har tre brygger med ukjent byggeår. Enkelte utvidelser av bryggene har funnet sted i nyere tid og er ikke byggemeldt. Om bryggenes og bebyggelsens tilstand se tilstandsrapport.

Tomten er selveiet.

Areal ca 1250,00 kvm.

Tomten ligger på ei flat hylle ut mot sjøen og skrår opp i en skjæring i fjellet på oversiden. Grunnen består vesentlig av fjell, men flate partier med gressplen fra hytta, langs bryggene og frem til uthuset i nord gir godt spillerom for opphold og aktivitet. Mellom to av bryggene er det en liten "strand" som gir lettere adkomst til vannet for de minste, eller sjøsetting av mindre båter m.m.

Tomten har faste grenser med heltrukket linje. Mot naboeiendommen er grensen markert med stiplet linje som gir en nøyaktighet dårligere enn 14 cm.

Det foreligger ikke ferdigattest, eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Hytta er oppført i 1954 - før plan og bygningsloven tok til å gjelde (1.1.1965). Det røde uthuset nord på eiendommen er oppført i 1990 uten byggemelding, som erstatning for et uthus som sto der tidligere - før 1966.. Grillbu, badstue og lekestue er oppført uten søknad og godkjenning. Det er ikke kjent når bryggene er oppført, men det er grunn til å tro at eiendommen har hatt brygge fra hyttas byggeår. Det er kjent senere utvidelser har funnet sted uten formell søknad.

Det er montert peis i stuen i første etasje og elektriske panelovner i soverom.

Energikarakter: G - Rød

Energiforbruk foregående år var ____ kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Prisantydning kr 4 900 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

122 500,00,- (Dokumentavgift)

1,00,- (Tryg Boligkjøperpakke Hytte)

500,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

500,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakke (selveid bolig/fritid))

_______________________________________________________

5 043 401,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 25 162,- for 2025.

Kr 15008,00 pr år. Dette er medberegnet i de oppgitte kommunale avgifter.

Primær formuesverdi kr. 294 995,00.

Gjeldende for ligningsåret 2023.

Eiendommen ligger i uregulert område. Den ligger i strandsonen, innenfor 100-meters beltet. Dette innebærer bl.a. at bygningsmessige tiltak krever dispensasjon. I kystsoneplanen for Fredrikstad kommune er området avsatt til hensyn landskap, LNRF - tiltak for stedbunden næring og flomfare.

Kommunalt tilknyttet via private stikkledninger.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Ved kjøp av denne eiendom må kjøpere signere egenerklæring der man bekrefter at eiendommen skal brukes iht. gjeldende regulering.

Erklæringen skal vedlegges skjøtet for tinglysing, og oppgjøret kan ikke foretas før skjøtet er tinglyst. Konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

(spesifiser særlig om hvitevarer, lamper, fastmonterte hyller.)

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring gjennom Anticimex forsikring. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven og interessenter må sette seg inn i dette dokumentet før bud inngis. Boligselgerforsikringen dekker selges ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel, vil Claims handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Sammen med Tryg har vi skreddersydd boligkjøperpakke slik at du kan være trygg på at du har alle forsikringene du trenger. Enten du har kjøpt hus, leilighet eller hytte. Denne gunstige pakken fra Tryg inkluderer også juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen utover det som er opplyst om.

Boligkjøperpakken inneholder innboforsikring, renteforsikring for situasjoner der kjøper ikke får solgt nåværende bolig, samt en flytteforsikring for alle de tre boligtypene. For hus og hytte omfatter den i tillegg bygningsforsikring hvor kostnader for å reparere eller gjenoppbygge huset ditt er inkludert.

Les mer om forsikringen i produktark for Boligkjøperpakke som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Boligkjøperpakken må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til oppgjøret for kjøpesummen for boligen. Forsikringen kan deretter forlenges årlig i opp til totalt fem år. Megler/meglerforetak mottar honorar for denne formidlingen.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at STAVLUND AS sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar ved formidling av finansielle tjenester.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Rødsbråtan 22.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 109, bnr. 13 i Fredrikstad.

Vårt oppdragsnummer er 192240248.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,500 % av salgssummen inkl. mva (minimum 27 500 inkl. mva)

Tilrettelegging : 9 750,00

Markedpakke Premium : 19 900,00

www.stavlund.no: 750,00

Meglers vederlag er avtalt til 103 900.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Gunnar Olai Stavlund / +47 91 35 31 25 / gunnar@stavlund.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Storgata 11, 1607 FREDRIKSTAD. Org. nr. 983261523.