Arealer
Totalt bruksareal: 74,0 m²
- BRA-i: 65,0 m²
- BRA-e: 9,0 m²
- BRA-b: m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 105,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Innholdsrik og svært sjarmerende hytteeiendom, høyt og solrikt beliggende ved innløpet til Gravningssund på Nordre Sandøy. Hytta ligger usjenert og svært privat blant karakteristisk furuvegetasjon, med god utsikt til nydelige Gravningssund og i retning Lauerøyene og Tisler. Hytta har store og solrike uteplasser i form av verandaer og plattinger. Kort avstand til egen brygge, med båtplass og bademuligheter. Hytta er tilbygget og restaurert i 2011 og holder god standard. Smart tilleggsrom med litt lav takhøyde. Påkoblet kommunal vann og kloakk, igjennom et privat anlegg. Ca 13 minutters gange fra fergeleie. Med båt er Skjærhalden, Herføl, Strømstad og kosterøyene innenfor en kort båttur.
Beliggenhet
Eiendommen ligger ved nydelige Gravningsssund på Nordre Sandøy, som er en av de tre østlige øyene på Hvaler med fergeforbindelse fra Skjærhalden. Hytta ligger usjenert og for seg selv på et fjellplatå med fantastiske sol- og utsiktsforhold. Gravningssund med koselige naust og fornemme strandeiendommer er et skue for øye. Eiendommen ligger rett ved vannet, og har kort vei til egen brygge og badeplass (ca. 40m). Et utstrakt stinett tar deg til andre deler av øya, Med ferge er det forbindelse til café på Makø (Nordre Sandøy) og Nedgården (Søndre Sandøy) samt restaurant/marina/På Posten på Herføl. Strømstad og Kosterøyene ligger kun en kort båttur unna.
Innhold
Hytte over ett plan med 3 soverom, kjøkken, gang/entre bad og stue. I tillegg et 4. soverom som ikke er målbart grunnet takhøyde.
Uthus som fungerer som bod.
Standard
Hytten holder en god standard, og er tilbygget restaurert i 2011. Innvendig er det panel på vegger og i taker. Bordgulv og laminat på gulver. Nye laminatgulv i 2011. Nye veggoverflater i alle rom 2011. Nye taker bortsett fra i stue 2011. Det er lagt inn kommunal vann og kloakk igjennom et privat anlegg.
På kjøkkenet er det laminat på gulv, panel i taket og beiset panel på vegger. Hvit laminatinnredning, laminat
benkeplater. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator med kullfilter. Stor spiseplass.
Badet er Nytt i 2011. Panel på vegger med sokkelfliser, panel i tak, fliser på gulv. Dusjkabinett, veggklosset uten synlig avrenning og innredning med vask. Opplegg til vaskemaskin. Sluk under kabinettet, stort sett rett gulv.
En smart brisk i stue fungerer også som seng - det betyr til sammen hele 11 sengeplasser.
Adkomst
Ferge fra Skjærhalden til nordre Sandøy. Gangvei fra fergeleie til hytta på cirka 20 minutter. Eller ved egen båt, båtparkering ved egen brygge.
Diverse
I henhold til kontrakt i forbindelse med innløsing av feste av 08.03.2022 er det avtalt følgende:
1. Festers eksisterende rett til fremkomst til Hollungen 90 i festeavtalen (sti fra brygge til hytta og sti fra hytte i østlig retning mot Hollungveien) skal videreføres ved innløsning av festeforholdet.
2. Fester har rett til egen brygge nedenfor tomt.
3. Fester har rett til tilførsel av eksisterende vann og avløp over Bortfesters eiendom.
Rettighetene er ikke tinglyst.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Punkt 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
-Ja, både av faglært og ufaglært/egeninnsats. Utført av Hvaler Røleggerbedrift AS. Installasjon av VVS.
Punkt 2.1: Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
-Ja, membran og flislegging utført av eier.
Punkt 2.3: Er arbeidet byggemeldt?
-Ja, til Hvaler kommune.
Punkt 3: Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
-Ja, utvendig vannrør fra strand til utvendig teknisk rom reparert av Kystmiljø AS mars 2024 etter vannlekkasje.
Punkt 4: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
-Ja, kun faglært. PMTEK AS utførte service på kvernpumpe i 2021.
Punkt 6: Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
-Ja, anbefaler å sette en dør på gløtt ved opptenning av ovn. Hytta er tett.
Punkt 24: Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger?
-Ja, Takstmann Svein Nesøen.
Punkt 25:Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
-Ja, ved innløsing av festetomt i 2023 ble det godkjent en avtale med selger av tomten om bl.a. rett til tilgang til tomten og rett til egen brygge på grunneiers tomt.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
Det foreligger tilstandsrapport fra Nedre Glomma Takst AS - Svein Nesøen datert 22.05.2024. Tilstandsrapporten er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022. Tilstandsrapporten angir avvik for ulike bygningsdeler i form av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG 0 til TG 3 der TG 0 er beste tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG2 kan kreve tiltak. Tilstandsgrader angitt med TG3 angir store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid. For TG2 og TG3 skal det angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som ikke er undersøkt, eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG IU.
Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapportens innhold, herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse. Det anbefales å rådføre seg med fagfolk slik at den enkelte interessent får rett forståelse av tilstandsgradenes omfang og konsekvens. Tilstandsrapporten utgjør en del av salgsoppgaven.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2 og 3:
TG2
Utvendig
-Mer en halvparten av forventet brukstid er passert på taktekking, nedløp og beslag. Deler av kledning er noe tørr og sprukken. Inngangdør har endel riper på innvendig side.
Innvendig
-Noe mindre skjevheter i hytta. Enkelte sprekker i ipen mellom stue og kjøkken. Begrenset tilgang til krypkjeller og gitt TG2 som følge av risiko.
Bad
-For lite fall. Det foreligger ingen dokumentasjon på sluk/memban/tettesjikt.
TG3
-Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til dagens krav.
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Byggemåte
Eiendommen består av hytte på et plan og et uthus. Hytten er påbygd og restaurert 2011 så det aller meste er fra denne tiden. Deler av takkonstruksjon og taktekke er eldre. Kledning er fra ca. 2011 og vegger og gulv er etterisolert
ifølge eier. Nye ytterdører og vinduer 2011. Nytt kjøkken og bad 2011. Ny strøm og nytt røropplegg 2011. Så å si aller
overflater inne er fra 2011. Terrasse fra 2011.
Veranda på østsiden er ikke byggemeldt. Deler er veranda/platting på vestsiden er utvidet, tiltaket er ikke byggemeldt.
Brygga er ikke byggemeldt.
Tomt
Denne tomten er eiet.
919,00 kvm.
Intim og svært hyggelig naturtomt med svaberg og furuvegetasjon. Store plattinger og veranda på begge sider av hytta. Brukervennlig, barnevennlig tomt som er forholdsvis flat.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke brukstillatelse eller ferdigattest.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.
Energikarakter: D - Oransje
Energiforbruk foregående år var 3 200 kwh.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Andre utgifter
Velforeningskontingent kr 350,-. (denne er frivillig)