Arealer
Totalt bruksareal: 86,0 m²
- BRA-i: 81,0 m² Entre, stue, kjøkken, 3 soverom, bad/wc.
- BRA-e: 5,0 m² Vaskerom/wc.
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 72,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Dette er en fin, nyrenovert hytte ca 150 meter fra sjøen med god beliggenhet i et idyllisk og fint hytteområde mellom "surfers paradise"/Ørekroken og Rødshuet - sydvest på Kirkeøy. Kun en kort spasertur unna kommer du til Ørekroken, Ørekroktangen, Bergsnebbhola og Rødshue - og inn i Yttre Hvaler Nasjonalpark. Litt lenger øst kommer du til Storesand, en kjent og ettertraktet badestrand. Kirkeøy ligger syd i den ettertraktede Hvalerskjærgården og er den siste i rekken av veifaste øyer i Hvaler kommune.
Beliggenhet
Eiendommen ligger syd på Kirkeøy, med avkjøring til høyre rett etter at du kommer ut av Hvalertunnelen på Kirkeøy. Hytta ligger 150 meter meter fra sjøen, i idyllisk skogsterreng som strekker seg ned mot strandområdene og gir eiendommen gløtt av sjøen og le for vinden. I nærområdet finnes flere fine strandområder med rullestein, svaberg og sand - for ikke å glemme Stenkunstparken ved Rødshue. Herfra kan du spaseres langs strender og stier til øyas hovedstad Skjærhalden, med bevertningssteder, forretninger, polutsalg og havn. Dette er et lite paradis og etter manges mening et av de fineste områdene i den ettertraktede Hvalerskjærgården.
Innhold
Hytta har alt på ett plan og inneholder entre, stue, kjøkken, 3 soverom, bad/wc og utvendig vaskerom med wc. Hytta har 58 kvm terrasse, delvis overbygget, ut fra stuen mot syd. Mot nord er det laget en platting av tre på ca 14 kvm.
Standard
Hytta er omfattende restaurert og renovert i løpet av 2023/2024, bl.a. med nye vinduer og inngangsdører, nye innvendige overflater, nytt bad/wc og nytt vaskerom/Wc. Store deler av det elektriske anlegget er fornyet. Taket er lagt om og konstruksjonen er fornyet. Hytta er nymalt utvendig i 2023 fremstår for de fleste praktiske forhold som ny og er i meget god stand.
Stue | Lys & luftig
En stor, åpen stue med høy himling og som henvender seg ut til en stor, delvis overbygget terrasse mot syd. De store vinduene mot syd gir god kontakt mellom interiør og terrasse. Skråhimling og vegger er belagt med lysbeiset panel. Gulv er belagt med nyslipte, lakkerte furubord.
Balkong | Solrik & skjermet
Fra stuen er det utgang til en terrasse på hele 58 kvm. Terrassen er belagt med impregnerte bord, beiset denne sommeren.
Kjøkken | Sosialt & effektivt
Kjøkkenet er utstyrt med en solid, snekkerbygget innredning fra 2002 av oljet heltre furu skapstammer, skuffer og fronter. Innredningen er utstyrt med integrert stekeovn og keramisk topp, samt kombinert kjøl/frys, Innredningen har en fin barløsning og anretning som skaper et skille mellom stue- og kjøkkensone - og en fin plass der man kan holde praten gående med gjestene når måltidet tilberedes.
Soverom | Tre rom på rekke og rad.
Hytta rommer tre soverom som ligger på rekke og rad i gangen som leder inn til stuen.
Bad | Romslig & moderne - nytt 2023
Tidløst og elegant med behagelig gulvvarme. Inneholder servant/servantskap, vegghengt speil, vegghengt toalett og dusjvegger. Gulv er belagt med keramiske fliser. Vegger er belagt med panel - og fliser i dussjonen.
Vaskerom/Wc | med muligheter - nytt 2023.
Med utvendig inngang fra plattingen mot nord ligger vaskerom/wc. Vegghengt WC. Opplegg for vaskemaskin. Flisbelagte gulv med varmekabler. Panel på vegger.
Adkomst
Fra Fredrikstad følg RV 108 sydover - over Kråkerøy og videre over Hvalerøyene og gjennom Hvalertunnelen over til Kirkeøy. Straks etter at du kommer ut av tunellen, svinger du inn på Rødshueveien til høyre. Følg veien frem til du ser skiltet Tufteveien ned til venstre. Følg veien frem og hold til høyre i neste veidele. Følg veien frem til hytta kommer opp på din venstre side.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har avgitt egenerklæring om ulike forhold ved hytta, herunder hvem som har utført de bygningsmessige arbeidene. Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. Tilstandsrapporten angir tilstandsgrader (TG) på en skal fra 0 til 3. TG 0 og 1 representerer hhv. ingen avvik og mindre avvik. TG 2 angir vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG 2. TG 3 angir store, eller alvorlige avvik.
For samtlige vurderte punkter i tilstandsrapporten er det angitt TG 0, eller TG1, foruten to punkter som har TG 2, eller TG 3.
Det er gitt TG 2 for det som er beskrevet som noen mindre skjevheter i gulv - uten behov for utbedringstiltak.
Det er gitt TG 3 for manglende snøfangere på det nylagte taket. Det har vært selgers vurdering at det er begrenset behov for snøfangere.
Tilstandsrapporten følger som del av salgsoppgavens vedlegg. Det forutsettes at kjøper har lest og satt seg inn i tilstandsrapportens innhold og beskrivelser. Tilsvarende gjelder for selgers egenerklæring.
Byggemåte
Hytta er oppført i trekonstruksjoner med bindingsverk og etter byggemåte isolert med 10 cm mineralull. Yttervegg er belagt med kledning av tre. Trebjelkelag. Tak er konstruert som saltak, lagt om i 2023 og dekket med Decraplater. Stor terrasse mot syd og treplatting mot nord.
Tomt
Areal 632 kvm. Eiendommens grenser er angitt med stiplet linje.
Sikre grenser i kartet: Heltrukne linjer (nøyaktighet 14 cm eller bedre)
Usikre grenser i kartet: Stiplede linjer (nøyaktighet dårligere enn 14 cm)
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest/brukstillatelse for hytta oppført i 1986. Det utstedes ikke ferdigattest for tiltak som er omsøkt før 01.01.1998. Siste års arbeider stiller ikke krav til ferdigattest. Det foreligger ferdigattest for nylig tilknytting til kommunalt tilknyttet vann- og avløp gjennom et lokalt vann og avløpslag.
Det er et mindre avvik mellom hytta og det som tidligere er byggemeldt. Det gjelder inngangen til vaskerommet - som ikke er tegnet inn.
Oppvarming / energiforbruk
Boligen er oppvarmet med elektriske varmekabler i bad, vaskerom og i gang mot nord.
Det er montert peisovn i stue for fyring med ved.
Energikarakter: F - Oransje
Energiforbruk foregående år var ca 2500 kwh.
Andre utgifter
Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann- og avløpsnett gjennom det private Tobakksbukta vann og avløpslag. Driftskostnader kan påløpe Det betales Ørekroken Vel kr 1 000,- vedlikehold av felles veier. Siste del av Tufteveien vedlikeholdes av eiendommene som bruker den.