Arealer
Totalt bruksareal: 180,0 m²
Enebolig fra 1984 ("Bolig 1")
-BRA-i: 180 m²
(Stue, spisestue, kjøkken, to bad, to soverom, rom benyttet som soverom, rom benyttet som stue, fire boder, gang og entre)
-TBA: 27 (Sydøst vendt veranda og inngangsparti)
Enebolig fra 1875 ("Bolig 2")
-BRA-i: 80 m²
(Stue, kjøkken, toalettrom, soverom, rom benyttet som soverom, loftsrom og entre)
Garasje
-BRA-e: 24 m² (Garasje med bod)
I tillegg har eiendommen en frittstående låve, sjøbod med tilhørende brygge, vedbod/uthus, hønsehus og uthus:
Låven har en grunnflate på ca. 72 m2
Sjøbod har en grunnflate på ca. 26 m2
Brygge tilhørende sjøbod har en grunnflate på ca. 19 m2
Vedbod/uthus har en grunnflate på ca. 12 m2
Hønsehus har en gulvflate på ca. 5 m2
Uthus med rom under terreng har en gulvflate på ca. 10 m2.
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Beskrivelse
Stor eiendom på Spjærøy/Hvaler med flere teiger, bla en vestvendt strandteig med ettertraktet sjøbod med dypvannsbrygge. På hovedteigen som ligger lengst syd, grensende til nasjonalparken - et naturskjønt område der landskapskvalitetene er gitt høy status, er det oppført en romslig enebolig samt annen diverse bebyggelse.
På eiendommen, som ble fradelt så tidlig som i 1847, har det tidligere vært husdyrhold, dyrking av jord, vedhogst og honningproduksjon - mulighetene er mange, fra småbruk med dyrehold til annen syssel for den som har hobbyer og og særskilte plassbehov.
Beliggenhet
Spjæreveien 35 og 37 ligger på sydsiden av Spjærøy - et naturskjønt område med svaberg, enger og kulturlandskap - smale, svingete veier tar deg hele veien fra riksveien og inn på eiendommen. I enden av veien ligger Spjærekilen med yrende fauna og flora - herfra er det stinett som tar deg videre ut i nasjonalparken med glattskurte svaberg og havet i syd. Litt lenger inn på øya finnes båthavner, Kirke, Sand Marina og " Brottet" med oppsettninger sommerstid. Lenger ut på øyene finner man kjente utfartsteder som Skjærhalden, Brattestø og de østre øyene med fergeforbindelse.
Innhold
Landbrukseiendom med to eneboliger, garasje, låve, sjøbod med brygge og tre mindre frittstående bygg.
Eiendom fra 1984 ("Bolig 1"):
Enebolig over to plan med stue, spisestue, kjøkken, to bad, to soverom, rom benyttet som soverom, rom benyttet som stue, fire boder, gang og entre.
Eiendom fra 1875 ("Bolig 2")
Enebolig over to plan med stue, kjøkken, toalettrom, soverom, rom benyttet som soverom, loftsrom og entre.
Standard
Bebyggelsen har behov for oppussing. Les tilstandsrapporten nøye (gjelder kun 2 boligeiendommer). Gulvflater belagt med tregulv og vinylbelegg. Veggflater belagt med tapeter og malte trefiberplater. Himlinger belagt med malte trefiberplater.
Adkomst
Fra Fredrikstad følg skilt til Hvaler. Følg RV 108 sydover, forbi Stokken, inn på og over Vesterøy, til Spjærøy. Ca 500 meter inn på Spjærøy sving til høyre (skiltet Spjærøy kirke) inn på Dypedalsveien og følg veien fremmover, forbi Brottet, kirken og Dypedal. Følg veien videre forbi av kjøring til Kjellvika. Eiendommen ligger så som nr 2 på høyre side.
Sjøbua ligger til Skjelsbusundet. Følg vei/sti som går i nordvestlig retning fra avkjøringa til Kjellvika. Stien merkes i forbindelse med salget.
Parkering
Parkering i garasje og på egen tomt.
Diverse
Det er tinglyst 4 festekontrakter med festenr 3 og 5 (1 hytteeiendom), 10 (boligeiendom), 18 (boligeiendom) og 20 (hytteeiendom). Festekontraktene er vedlagt salgsoppgave.
Med eiendom følger sjøbu med tilhørende brygge på tomteparsell mot Skjelsbusundet. Sjøbu/brygge er utleid til 2041, se vedalgte kontrakt.
Øvrig bryggebebyggelse/båtfester eies/disponeres av tredjeperson.
Naboeiendommen, Spjæreveien 39 - gnr 44 bnr 27, har fra gammelt av veirett over denne eiendommen. Rettigheten er ikke tinglyst.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
-Selger har ikke kommentert noen av de følgende spørsmålene i egenerklæringsskjema. Det anbefales likevel at egenerklæringsskjema leses (se vedlegg).
Tilleggskommentar:
Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport
Det foreligger tilstandsrapport fra Anticimex v/Magnus Langvik datert 04.06.2024. Tilstandsrapporten er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022. Tilstandsrapporten angir avvik for ulike bygningsdeler i form av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG0 til TG3 der TG0 er beste tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG2 kan kreve tiltak. Tilstandsgrader angitt med TG3 angir store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid. For TG2 og TG3 skal det angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som ikke er undersøkt, eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG IU.
I tilstandsrapporten for denne eiendommer er det angitt tilstandsgrader for ulike bygningsdeler. Av disse er 17% bygningselementer gitt TG0, eller 1. 55% (25 elementer) er gitt tilstandsgrad 2. 24% (13 elementer) er gitt TG3. Nærmere beskrivelse av disse finnes i tilstandsrapporten.
Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapportens innhold, herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse. Det anbefales å rådføre seg med fagfolk slik at den enkelte interessent får rett forståelse av tilstandsgradenes omfang og konsekvens. Tilstandsrapporten utgjør en del av salgsoppgaven.
Enebolig fra 1984 "Bolig 1"
TG3
Bad - U. etasje
-Det er foretatt hulltaking og utført fuktmålinger der det ble registrert forhøyde fuktverdier. Det er ikke registrert tegn til lekkasjer. Risiko for skjulte feil.
Rom under terreng
-Det er foretatt hulltaking og utført fuktmålinger på rom benyttet som soverom 1 og 2. Det ble registrert forhøyde fuktverdier. Risiko for skjulte feil.
Brann
-Rom benyttet som soverom 2 i underetasjen tilfredsstiller ikke forskriftskrav som iht rømningsvei. Brannslukningsutstyr er utgått / ikke forskriftsmessig vedlikeholdt.
TG2
Bad - 1. etasje
-TG2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Røropplegg er fra byggeår er gitt TG2 som følge av alder og risiko for sjulte avvik. Tetsjikt har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Sluk er isolert i dusjsonen.
Bad - U. etasje
-TG2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det kan ikke sees å være etablert membran/tettesjikt på vegger i våtsone. Røropplegg er fra byggeår er gitt TG2 som følge av alder og risiko for sjulte avvik. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er ukjent.
Kjøkken
-Ventilator fungerte ikke under befaring. Vann- og avløpsrør er fra byggeår og gitt TG2 som følge av alder og risiko for skjulte feil. Tapet har løsnet fra underlaget i enkelte skjøter. Stedvis svelling i skapfronter.
Øvrige rom
-Tapet i soverom 1 er ufullstendig. Tapet i soverom 2 har noen mindre skader. Noe misfarging i nedre del av ytterhjørne på soverom 2. Tapet i stuen har stedvise skader. Vinylbelegg på soverom 1 er ufullstendig. Parkettgulv i stuen bærer preg av slitasje.
Rom under terreng
-Det er observert skrukketroll/munkelus i etasjen. Det er spor etter treskadeinsekter i vindu på rom benyttet som soverom 1. Det er registrert mineralutslag på yttervegger i boder. Dette indikerer fuktvandring i konstruksjonen. Det er registrert fuktmerker i nedre del av innervegg i bod 4. Det er utført hulltaking og fuktmåling i samme vegg der det ble målt forhøyede fuktverdier. Det er registrert riss i betonggulv i bod 2. Gulvbelegg bærer stedvis preg av slitasje.
Loft - uinnredet
-registrert noe misfarging/svertesopp i undertaket mot nord og mot syd. Loftsluke lukker ikke tett. Luftlekkasjer fra varm side kan føre til kondensproblematikk.
Ildsted
-Skorsteinen har noe avskalling av maling og rennemerker under røykrør tilknyttet ildsted i første etasje.
Teknisk anlegg, VVS anlegg
-Varmtvannsbereder er av eldre dato og det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskifting. Vann- og avløpsrør er fra byggeår og derfor gitt TG2 som følge av alder og risiko for skjulte feil.
Andre forhold
-Det er observert stokkmaur flere steder i boligen. Risiko for skjulte skader. Anticimex' skadedyrsavdeling har befart eiendommen samt utarbeidet rapport der de konkluderer med at det er ikke noe som tyder på at det er angrep av maur inne. Se vedlegg.
Elektrisk anlegg
-Det er ikke kjent om det er gjennomført vedlikehold på det elektriske anlegget, og det foreligger ingen dokumentasjon.
Dører og vinduer
-Dører og vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling.
Yttertak
-Taktekkingen bærer preg av elde og slitasje.
Veranda og inngangsparti
-Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisintale åpninger større enn 5 cm. Veranda bærer generelt preg av slitasje. Inngangspartiets konstruksjon bærer generelt preg av slitasje.
Drenering
-Dreneringen er nedgravd og skjult. Tilstanden må derfor vurderes ut fra alder. Som følge av fukt i underetasjen (se "rom under terreng") kan dette tyde på funksjonssvikt.
Enebolig fra 1875 "Bolig 2"
TG3
Kjøkken
-Tilstandsgrad er valgt som følge av høy alder og slitasjegrad. Det er registrert omfattende råteskader og sport etter treskadeinnsekter i gulvet. Himling av malingsavskalling og nedbøying. Det er foretatt fuktsøk i området med avskalling. Det ble registrert forhøyede verdier. Skyldes trolig taklekkasje ved skorstein.
Loft - innredet
-Det er registrert fuktmerker i yttervegg og i undertak ved gjennomføring av skorstein. Det ble registrert forhøyde fuktverdier.
Ildsteder / skorsteiner innvendig
-Skorsteinen er innekledd på to sider. Skorsteinen bærer generelt preg av alder og slitasje. Avstand fra ildsted i første etasje til brennbart materiale er mindre enn 30 cm. Ubrennbar plate under ildsted i første etasje har ikke tilstrekkelig størrelse.
Brann
-Røykvarslere er utgått / ikke forskriftsmessig vedlikeholdt. Rømningsvindu i andre etasje har ikke tilstrekkelig størrelse. Brannslukkerutstyr er utgått / ikke forskriftsmessig vedlikeholdt.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon
-Ytterkledning bærer preg av høy slitasje og har stedvise utettheter. Det er registrert råteskader i konstruksjonen. Risiko for skjulte avvik. Huset er delvis kledd med fasadeplater som kan inneholde asbest.
Vinduer
-Vinduene har generelt høy slitasje og har stedvise råteskader.
Yttertak
-Taktekkingen bærer preg av høy alder og høy slitasje. Taksteinen har stedvise utettheter. Taket er ikke utført med undertakspapp/duk. Det er registrert fuktmerker målt forhøyede fuktverdier i undertak i loftsetasjen. Taket har synlige svanker og skjevheter.
Grunnmur
-Grunnmuren bærer generelt preg av slitasje. Det er registrert en større skade mot øst.
TG2
Toalettrom
-Tilstandsgrad er gitt som følge av alder og slitasjegrad med tanke på tetsjikt, røropplegg og andre installasjoner.
Øvrige rom
-Innvendige flater bærer generelt preg av alder/slitasje. Det er registrert fuktmerker under vinduer i stue. Gulvbelegg har stedvis løsnet. Det er ikke etablert tilluftsventiler i rom for varig opphold. Dørbladet til alle innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm.
Krypekjeller
-Krypekjelleren har redusert fremkommelighet og er derfor ikke helhetlig inspisert. Konstruksjonen er erfaringsmessig å betrakte som risikoutsatt. Med bakgrunn i påviste skader i kjøkken og konstruksjonens alder er skjulte skader påregnelig.
Loft - innredet
-Etasjen bærer preg av høy alder og slitasje. Registrert svertesopp på veggflater i rom benyttet som soverom.
Det er registrert spor etter mus (avføring) og treskadeinnsekter i etasjen.
Innvendige trapper
-Trappen vurderes til å være for bratt for god funksjonalitet. Det er kun rekkverk/håndløper på en side. Inntrinn er mindre en 0,25m.
Etasjeskiller - 1. etasje
-Det er merkbare skjevheter i etasjen.
Etasjeskiller - 2. etasje
-Det er merkbare skjevheter i etasjen.
Elektrisk anlegg
-Det er ikke kjent om det er gjennomført vedlikehold på det elektriske anlegget, og det foreligger ingen dokumentasjon.
Dører
-Entrédøren bærer preg av slitasje og har behov for justering.
Drenering
-Det er ikke kjent om det er etablert noen form for drenering.
Frittstående byggverk - Sjøbod
TG2: Bygningen bærer preg av alder og slitasje.
TG3: Trapp tilknyttet sjøboden mangler rekkverk.
Byggemåte
Enebolig fra 1984, omtalt som "bolig 1" i rapporten: Bolig over to etasjer samt kaldtloft. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur av lettklinkerblokker. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i valmtaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt. Verandadører og vinduer med to-lags glass fra byggeår.
Eldre enebolig, omtalt som "Bolig 2" i rapporten: Bolig over to etasjer samt krypekjeller. Grunnmur av naturstein. Bjelkelag av trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning og fasadeplater. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt. Vinduer med enkle glass fra ukjent årstall.
Det foreligger ikke byggetegninger for den nyeste eneboligen.
Den gamle bebyggelsen er registrert i SEFRAK - register for kulturminner, og kan ikke fritt rives eller tilbygges/påbygges.
Tomt
Denne tomten er eiet.
288000,00 kvm.
Tomteteigen omkring boligeiendommen er opparbeidet med gressplen, blomstereng og innkjørsel.
Ellers består tomten hovedsakelig av skog, noe dyrket mark og store utmarksområder.
Det er fradelt en tomt, gnr 44 bnr 55, som ligger mot Skjelsbusundet. Det foreligger skylderleforretning av 1972 som viser et areal av 0,65 dekar. Denne tomten er i nyere tid ikke oppmålt og viser et areal av kun 0,1 dekar i kommunens kart. Det er likevel tatt høyde for at rett areal er omtrentlig 0,65 dekar.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.
Oppvarming / energiforbruk
Enebolig fra 1984 "Bolig 1" er oppvarmet med varmepumpe, elektrisitet og vedfyring.
Enebolig fra 1875 "Bolig 2" er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.
Energikarakter: F - Oransje
Energiforbruk foregående år var 5 300 kwh. Forbruket er lavt da eiendommen ikke har vært i bruk.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.